MOIO7541-審議事項-第９案：臺南市政府（原臺南縣政府）函為「變更高速公路永康交流道附近特定區計畫（附帶條件地區專案通盤檢討）案」。

會議紀錄id

MOIO7541

案件id

FFZR0J

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經原臺南縣都市計畫委員會99年8月25日第222次會議審議通過，並准原臺南縣政府（現為臺南市政府）99年11月5日府城都字第0990266878號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查，研提具體審查意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為顏委員秀吉、馮委員正民、陳委員麗紅、林委員志明、蕭委員輔導等，並由顏委員秀吉擔任召集人，於99年12月21日召開專案小組聽取簡報會議，研獲具體建議意見（詳見附錄），並經臺南市政府100年3月29日府都規字第1000183299號函送依專案小組建議意見處理情形對照表及修正後之計畫書、圖等件，爰提會討論。

決議

• 決議：本案除下列各點外，其餘准照臺南市政府100年3月29日府都規字第1000183299號函送修正計畫書、圖通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
• 一、據臺南市政府列席代表說明本計畫變更內容明細表編號第一案，土地所有權人業已依原附帶條件規定辦理完竣，爰本案同意維持原計畫。
• 二、有關臺南市政府列席代表說明本計畫變更內容明細表編號第四案，建議參照第二案之本會專案小組建議意見修正該案之附帶條件規定「1.應以變更土地總面積20%乘以都市計畫變更後第一次公告土地現值加四成之代金抵繳，並應於核發建築執照前繳交。2.車站用地變更為商業區土地總面積20%之容積，不得納入該建築基地計算。」，以維公平性乙節，同意依照辦理，並請將變更理由適度修正後納入計畫中，以利查考。
• 三、本案變更內容涉及部分土地所有權人之權益，為求慎重，請臺南市政府依都市計畫法第19條規定補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體提出異議或與本變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；如公開展覽期間公民或團體提出異議且與本變更案有直接關係者，則再提會討論，以資妥適。

附件

• 【附錄】專案小組出席委員初步建議意見：
  本計畫案除下列各點外，其餘建議原則同意臺南市政府（原台南縣政府）所提計畫書、圖內容通過，並請修正計畫書（修正原報部核定之計畫書內容請劃線）、計畫圖及補充處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到部後，逕提委員會審議。
  (一)本案建議計畫書內有關各行政轄區之名稱，配合臺南縣、市合併改制為直轄市予以調整修正，以符實際。
  (二)變更內容明細表部分：
  變更內容編號位置原計畫新計畫變更理由出席委員初步建議意見一三村國小北側、仁愛街西側（原市14-1市場用地及機14-1機關用地為住宅區）附帶條件（附3-2）：
  市場用地變更為住宅區者，應自願捐贈變更土地總面積15%作為公共設施用地；機關用地變更為住宅區者，應自願捐贈變更土地總面積35%作為公共設施用地，上述土地得以申請建築執照當期土地公告現值加四成換算為代金抵繳，及應於核發建築執照前一次全數繳交，否則維持原計畫使用。附帶條件（附3-2）：
  市場用地變更為住宅區者，應自願捐贈變更土地總面積15%乘以繳交當期公告現值加四成之代金抵繳；機關用地變更為住宅區者，應自願捐贈變更土地總面積35%乘以繳交當期公告現值加四成之代金抵繳，上述代金應於核發建築執照前繳交。1.考量該市場用地（面積0.12公頃）及機關用地（面積0.14公頃）面積規模較小，故依附帶條件規定應捐贈之公共設施用地面積相對狹小（僅約0.07公頃），對整體都市公共設施服務品質之提升效益不大；加上地主表達以繳交代金方式辦理開發之意願（詳附件一）。
  2.將「申請建築執照當期土地公告現值」修正為「繳交當期公告現值」，以避免產生執行疑義。
  3.有關代金繳交方式，本府已訂定「臺南縣都市計畫區土地變更負擔公共設施抵繳代金分期繳納實施要點」，故建議依該要點據以執行。本案建議除下列各點外，其餘照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過：
  1.附帶條件修正為「市場用地變更為住宅區者，應以變更土地總面積15%乘以都市計畫變更後第一次公告土地現值加四成之代金抵繳；機關用地變更為住宅區者，應以變更土地總面積35%乘以都市計畫變更後第一次公告土地現值加四成之代金抵繳，上述代金應於核發建築執照前繳交。。」。
  2.考量本案原計畫附帶條件市場用地及機關用地變更為住宅區者，應提供一定比例作為公共設施用地，為避免以代金抵繳後，造成其使用強度增加，影響當地居住品質，爰建議除附帶條件增列「市場用地變更為住宅區者，其土地總面積15%土地之容積，以及機關用地變更為住宅區土地總面積35%土地之容積，不得納入該建築基地計算。」。
  中正南路南側、中正路西側（原市15市場用地為商業區、廣場用地兼停車場使用）商業區0.09公頃廣場用地（兼停車場使用）0.04公頃附帶條件（附1-1）：
  1.建蔽率不得大於80%、容積率不得大於200%。
  2.應自願捐贈變更土地總面積30%之廣場用地，並應於申請建築執照前將廣場用地產權一次全數移轉予台南縣政府或永康市公所，否則不予核發建築執照。商業區0.13公頃附帶條件（附1-1）：
  1.商業區建蔽率不得大於80%、容積率不得大於330%。
  2.應自願捐贈變更土地總面積30%乘以繳交當期公告現值加四成之代金抵繳，並應於核發建築執照前繳交。1.本案市場用地變更為商業區應自願捐贈變更土地達總面積30%，已高於「台南縣都市計畫區土地變更負擔公共設施審議原則」之規範，回饋負擔比例相對偏高。
  2.原計畫市場用地容積率為240％，於第三次通盤檢討將變更後之商業區容積率自330％調降為200％，較原計畫之容積管制更低。考量地主應負擔之回饋比例已偏高，為維護地主權益及提高開發可行性，故依現行特定區內商業區容積率之規定調整之。
  3.私有土地所有權人達17人且區內建築物密集，且經查部分屬合法建築，整合開發相當困難，故依規定須將廣場用地產權一次全數移轉予地方政府本案建議除下列各點外，其餘照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過：
  1.請補充說明本地區毗鄰道路之服務水準，提高容積率是否影響該地區之交通及停車需求，並納入計畫書中敘明。
  2.附帶條件2修正為「應以變更土地總面積30%乘以都市計畫變更後第一次公告土地現值加四成之代金抵繳，並應於核發建築執照前繳交。」。
  3.考量本案廣場用地（兼停車場使用）係原計畫市3.土地所有權人在未完成廣場用地產權移轉前，僅得繼續為原來之使用。，恐形成開發阻力；另因廣場用地之開闢將造成商業區基地深度相對不足，不利土地整體開發效益。
  4.經土地所有權人意願調查結果，持有土地面積規模達8成以上之土地所有權人表達同意以折算代金方式辦理回饋。
  5.近年來因消費型態改變，以往零售市場已漸由大賣場或超級市場取代，加上本基地周邊100公尺範圍內已有一處已開闢使用之市場用地，因此基於其位處優勢區位條件考量下，應積極推動本區土地合理開發利用。
  6.考量都市計畫法第41條及同法臺灣省施行細則第31條均已規定，都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，得繼續為原來之使用，故刪除第3點規定。場用地變更為商業區之附帶條件所劃設，為避免以代金抵繳後，造成其使用強度增加，影響當地居住品質，爰建議由廣場用地（兼停車場使用）變更為商業區部分土地之容積，不得納入該建築基地計算。
  三公(兒)2-2公兒用地西側之人行步道（原住宅區為人行步道、人行步道為住宅區）附帶條件（附3-7）：
  該向東偏移之4公尺人行步道用地應由土地所有權人負責開闢，無償供公眾使用，並指定僅作綠化及人行使用。附帶條件（附3-7）：
  該向東偏移之4公尺人行步道用地應由土地所有權人負責開闢，無償供公眾使用（指定僅作綠化及人行使用），並應於核發永康市蜈蜞潭段2194-1地號土地之使用執照前開闢完成。明確規範人行步道開闢期程，以利開發控管。本案建議除附帶條件修正為「該向東偏移之4公尺人行步道用地應由台南市永康區蜈蜞潭段2194-1地號土地土地所有權人負責開闢，無償供公眾使用（指定僅作綠化及人行使用），並應於核發上開地號土地之使用執照前開闢完成。」以資明確外，其餘照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過。
  四永大路西側、市鎮中心東側（原車站用地為商業區）附帶條件（附3-4）：
  應自願捐贈變更土地總面積20%作為公共設施用地；並得以申請建築執照當期土地公告現值加四成換算為代金抵繳，及應於核發建築執照前一次全數繳交，否則維持原計畫使用。附帶條件（附3-4）：
  應自願捐贈變更土地總面積20%乘以繳交當期公告現值加四成之代金抵繳，且應於核發建築執照前繳交。1.本區係於民國71年辦理大灣市地重劃開發，經查土地所有權人平均重劃負擔比例為34.14％，因此於前次通盤檢討時考量土地所有權人分回土地無法開發利用，故將車站用地變更為商業區，並規定應自願捐贈變更土地總面積20%作為公共設施用地。
  2.該車站用地（面積0.32公頃）面積規模較小，故依附帶條件規定應捐贈之公共設施用地面積相對狹小（僅約0.06公頃），對整體都市公共設施服務品質之提升效益不大；加上範圍內私有土地所有權人達19人且其持分土地面積差異過大，故欲整合以捐贈土地方式辦理開發較為不易。
  3.經土地所有權人意願調查結果，超過半數以上仍有開發意願，且表達同意以折算代金方式辦理回饋。
  4.有關代金繳交方式，本府已訂定「臺南縣都市計畫區土地變更負擔公共設施抵繳代金分期繳納實施要點」，故建議依該要點據以執行。本案建議除變更理由補充說明原「車站用地」並非市地重劃共同負擔項目外，其餘照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過。
  五西勢國小南側住宅區0.04公頃道路用地0.04公頃1.原計畫規定應於計畫發建議照台南市政府（原台南縣政府、富強路東側（原道路用地為住宅區、住宅區及公兒用地為道路用地）道路用地0.03公頃附帶條件：
  住宅區增加0.03公頃部分，應自願捐贈變更土地總面積35%作為公共設施用地，並得以變更後當期土地公告現值加四成換算為代金抵繳，及應於計畫發布實施後1年內完成捐贈，否則於下次通盤檢討時，恢復原使用分區。住宅區0.01公頃鄰里公園兼兒童遊樂場用地0.02公頃布實施後1年內完成捐贈，否則於下次通盤檢討時，恢復原使用分區。現因已逾辦理期限，且變更範圍土地非屬同一土地所有權人持有，故依原規劃意旨恢復為原使用分區。
  2.該計畫道路之調整已影響西側與其緊鄰之住宅區基地（西勢段1392地號）指定建築線之權益。）核議意見通過。
  六幹3-1道路附近附帶條件地區（農業區變更為住宅區部分）附帶條件（附3-1）：
  農業區變更為住宅區部分，以區段徵收方案辦理。附帶條件（附3-1）：
  農業區變更為住宅區部分，以區段徵收方辦理；或得由範圍內土地所有權人自行依「都市計畫農業區變更審議規範」提出申請辦理變更。1.基於縣政府主動辦理區段徵收地區，主要係以配合國家及地方重要發展政策，或都市發展實際需求等相關重大建設計畫為主。而該區段徵收地區不僅規模不大（僅3.97公頃），現況並已存在多處建築物，且並未配合相關建設計畫，若僅規定以區段徵收方式辦理開發，於區域發展優先順序及縣府財源籌措等因素考量下，恐短期內仍無法進行該區開發作業之推動。
  2.經彙整區內土地所有權人土地持分情形顯示，大部分均為單一地主持有，應有利於土地所有權人自行整合開發意願。
  3.增列得由土地所有權人本案係屬已公告發布實施之整體開發地區，目前為「住宅區」，並非農業區，無法由範圍內土地所有權人自行依「都市計畫農業區變更審議規範」提出申請辦理變更，爰建議除附帶條件修正為「農業區變更為住宅區部分，以區段徵收方式辦理；或由土地權利關係人依都市計畫法第24條自行擬定細部計畫，並應附具事業及財務計畫，且劃設不低於變更範圍面積自行依「都市計畫農業區變更審議規範」辦理開發之規定，有利於增加土地開發彈性。40%之公共設施用地，申請台南市政府依都市計畫法定程序辦理。」以資適法外，其餘照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過。
  七蜈蜞潭地區之附帶條件開發區土地使用分區管制要點有關「為加速公共設施保留地之取得興闢，增進土地之更有效利用，檢討範圍內適用建築容積移轉」之規定删除回歸「台南縣實施都市計畫容積移轉審查許可及作業要點」之規定，使全縣容積移轉辦理規範一致，以免產生執行疑義。建議照台南市政府（原台南縣政府）核議意見通過。