MOIO7541-審議事項-第７案：臺中市政府函為「變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（部分零星工業區為住宅區）」案。

會議紀錄id

MOIO7541

案件id

ypKrbm

概要說明

• 說明：
• 一、本案業經台中市都市計畫委員會99年5月20日第244次會議審議通過，並准臺中市政府99年6月21日府都計字第0990166371號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第27條第1項第4款。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行聽取簡報，研提具體建議意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為李委員正庸、顏委員秀吉、張委員梅英、林委員志明、高委員惠雪等，並由李委員正庸擔任召集人，於99年8月3日、99年10月21日及100年1月4日召開3次專案小組聽取簡報會議，研獲具體建議意見（詳見附錄），並經臺中市政府100年3月21日府授都計字第1000042174號函送依專案小組建議意見處理情形對照表及修正後之計畫書、圖等件，爰提會討論。

決議

• 決議第四點，設定總容積上限（未超過第五點上限規定）後，同意本案得比照台中市一般住宅區開發，得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定，以增加區域開放空間、停車供給及實施容積管制地區之建築設計彈性。發，得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定，以增加區域開放空間、停車供給及實施容積管制地區之建築設計彈性。加公設服務水準，並減少政府自行開闢公設之負擔。建議酌予採納。
  2.本案原本原則上不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。惟市都委審議時，本案同意公共設施開闢完成後（含產權）捐贈予市政府，以利周邊未來開發時公共設施系統之銜接，本案基地位置又面臨6.5公頃公園及體育場用地，有助塑造都市景觀意象，市都委會因此同意本案不予限制適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定，並依原容積量1.5倍計算，設定上限容積率為450％。
  【附件一】內政部都委會專案小組第二次會議建議意見綜理表項次審查意見辦理情形備註一原則同意臺中市政府補充有關臺中市都市計畫工業區未來發展政策，以及現行計畫區內零星工業區，因都市發展結構改變，檢討轉型之政策等之說明資料；惟建請再加強說明本案基地變更為住宅區後，該基地在台中房地產市地區位、利基上之有利條件，以資完備。本案位於台中市南屯區，符合本市發展往西、往南之發展趨勢；且週邊就業人口眾多，住宅開發可紓解包括工業住宅社區、文山春社地區等已發展區密集居住環境，亦能減少原零星工業對周邊環境之衝擊，並較符合基地周邊之土地使用現況，以促進都市發展及土地有效利用。
  已補充有關市場分析、基地條件及周邊未來發展規劃等資料，詳見補充說明P4-P22頁。
  二本案係變更為住宅區，有關住宅區之管制及名稱建請依都市計畫法相關規定辦理，爰有關「商務住宅」及「科技住宅」等名稱，建議妥予修正，以避免混淆。遵照辦理。
  三本案有關自願捐之可建築用地部分，經台中市都市計畫委員會審議，依第二級回饋標準，捐贈比例為變更基地之12.5%，面積0.2673公頃乙節，原則同意。惟依據本會99年3月30日第727次會議有關「爾後工業區變更案件審議應以捐贈可建築用地為原則」之審議事項規定，以及考量該可建築用地，得提供未來興建有關中繼住宅、出租住宅、老人住宅，甚或供公益性質較高團體之使用，並鼓勵弱勢團體但具有社會影響力之單位或團體進駐，例如非政府組織(NGO)、非營利組織(NPO)、教育文化事業、社會福利或公益團體、慈善機構等相關單位使用之儲備土地，爰本案建議不得以折算代金方式繳納。已依第二級回饋標準及「都市計畫工業區變更使用審議規範」附表規定，修正本案細部計畫規劃方案如補充說明第25頁。
  惟檢視本案變更基地條件、可捐贈土地面積及未來週邊發展需求等條件，仍建議本案可依大會審議之例外原則，檢討有關公共設施留設比例、回饋金核算標準等條件後，改採代金方式辦理。
  補充有關本案基地特殊情形、建議改採代金之具體理由，以及建議調整之方案如補充說明P27-P33頁說明。
  四有關本案變更應予劃設之公共設施用地部分，建議依照下列各點辦理後，下次會議再行討論：
  1.請臺中市政府依「都市計畫工業區變更使用審議規範」及本會97年1月29日第672次會議有關上開審議規範之決定事項，重新調整本案公共設施用地之區位、比例及面積，並集中劃設且鄰接本基地之計畫道路(忠勇路)，以符合附近居民與公眾使用之可及性及公益性原則。
  2.有關本案公共設施用地由申請變更之土地權利關係人於開闢完成後公告周知開放供公眾使用，並將相關說明納入計畫書規定，以利查考。
  3.請臺中市政府補充說明本案劃設公共設已依第二級回饋標準及「都市計畫工業區變更使用審議規範」附表規定，所留設公共設施比例（26.25％），以及委員建議公共設施集中劃設且鄰接本基地之計畫道路(忠勇路)等調整方向，修正本案細部計畫規劃方案，及相關公共設施管理措施補充，詳如補充說明第23、26頁。
  項次審查意見辦理情形備註施用地日管理維護之相關措施及應注意事項，以資妥適。
  五依本會97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」事項規定，詳予計算本案變更之基準容積率，以及變更後建築基地包含容積移轉及提供公益性設施容積獎勵之總容積，下次會議再行討論。按核算公式，基準容積率與公共設施留設面積（ΔA）有關，本案依留設26.25％公設、30％公設，分別核算基準容積率，並提供有關之容積獎勵措施規定，供委員參酌。詳補充說明P34-P37頁說明。
  六考量本基地周圍大部分為非都市發展用地之農業區，並未緊臨現有都市發展地區，開放空間充足，尚無鼓勵增設停車空間已提供既有都市發展地區停車需求之迫切需要，爰建議本案變更之建築基地不得適用開放空間及增設停車空間等相關容積獎勵規定。本案周邊文山春社地區建物發展密集，且鄰近為已開發之農建地，為因應周邊發展，建議採綜合性之獎勵措施規範，以符合區域發展需求。
  【附件二】內政部都委會專案小組第一次會議建議意見綜理表項次審查意見辦理情形備註1.請臺中市政府補充說明有關臺中市都市計畫工業區未來發展政策，以及現行計畫區內零星工業區，因都市發展結構改變，檢討轉型之政策，並研擬各種短、中、長期策略及推動機制，納入計畫書中敘明，以資完整。已補充有關台中市因應都市發展結構改變，零星工業區檢討轉型之政策，詳如補充說明P3-P13。
  2.本案基地因都市發展結構之改變，原有工廠已遷移，且經臺中市政府辦理通盤檢討開地區已不適宜再作工業區使用，爰建議原則同意本案依「都市計畫工業區變更使用審議規範」相關規定檢討變更為適宜之土地使用分區。遵照辦理。
  3.在交通系統分析部份有二建議意見：
  一為計畫書附錄交通影響評估分析說明有關本基地鄰近道路路段及路口之服務水準不佳，尖峰時段車輛延滯情形嚴重，請補充說明基地未來開發交通改善措施。本市近期特三號道路開通後，高速公路西側交通情形已有改善，東側則因重劃區施工而交通受影響。未來建議忠勇路號誌系統可因應特三號銜接調整，修正補充有關基地未來開發交通改善措施，詳如補充說明P14-P22。
  4.交通系統分析之意見二：
  請補充說明基地未來興建「商務住宅大樓」與一般作商務旅館之差異，是否將衍生大量之停車位需求，且所衍生之交通量是否因其使用性質不同而有所差異。本案商務住宅大樓主要係採中小坪數規劃，以服務工業區就業人口為主，房屋產權及使用者為固定性質。其衍生停車位需求與中大坪數住宅相較，停車空間佔整體面積比例略高。但因居住客層不同，年輕族群常有較高之機車使用率，且商務住宅大樓僅佔本案開發總樓板面積20％，本案開發所衍生之交通量性質，與一般住宅區衍生交通量性質差異性並不大。有關停車位需求及交通量分析，詳如補充說明P23-P24。
  5.本案自願捐贈之可建築用地，經臺中市都市計畫委員會審議，依第二級回饋標準，捐贈比例為變更基地之12.5%，面積約0.2676公頃乙節，原則同意，惟上開自願捐贈之可建築用地部分，如以公告土地現值加四成折算代金方式繳納，其價值與市價落差過大，請臺中市政府考量自願捐贈之可建築用地，是否適宜提供興建有關中繼住宅、出租住宅或老人住宅，甚至供興建公共設施或公用設施之使用，爰本案建議不得以折算代金方式繳納。本案台中市都委會已針對大部都委會第727次會議所提示建議事項，針對基地條件、捐贈用地面積大小、周邊公共設施情形、折算代金合理性及受捐贈管理機關意見等詳加考量後，所綜合調整回饋級數及其配合之細部計畫方案。其折算代金金額及增設部份公共設施之回饋內容，已較原法定基準提高，變更回饋檢討內容詳見補充說明P25-P33。本案是否建議得採折算代金方式繳納，請委員參酌裁示。
  6.本案變更後留設基地之30%為公共設施用地遵照辦理。本案公共設施用地，開闢完項次審查意見辦理情形備註，開闢完成後應無償捐贈予臺中市政府，並公告周知開放供民眾使用，請將相關說明納入計畫書規定，以利查考。成後應無償捐贈予臺中市政府等事宜，已納入計畫書P31頁規範，並將納入協議書事項。
  7.依本會97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項規定，建議本案變更後之基準容積率為280%，變更後建築基地之總容量包含容積移轉及提供公益性設施之容積獎勵，不得大於420%，且變更後建築基地不得適用開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定。遵照建議訂定基準容積率280％，上限容積率為420％。
  另本案因已訂定上限容積率，且區內公共設施用地將捐贈予台中市政府，符合改善當地公共設施之條件。建議本案得以在上限容積率為420％範圍內，同意不予限制本計畫區有關開放空間及增設停車場空間等相關容積獎勵規定之適用。詳如補充說明P34-P35。
  8.行政院環保署書面意見：
  計畫區內之開發行為如符合「開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準」(以下簡稱認定標準)與本署依環境影響評估法第5條第1項第11款公告規定者，應依規定實施環境影響評估。本案依99年3月5日台中市環保局環管字第0990008863號函說明，並未達認定標準應實施環評情形，經採樣檢測亦無公告規定情形，無須實施環境影響評估，檢附檢測報告及台中市環保局函文，並納入計畫書附件以利查核。
  9.計畫書內附件五所附臺中市環境保護局98年11月30日環管字第0980056506號函，其說明三所提之「工廠變更用地使用應實施環境影響評估細目及範圍」本署已廢止，併入98年12月2日修正發布之前開認定標準第31條第1項第24款規訂：其說明五關於高樓建築應實施環評之情形中，「或位於都市計畫商業區之大樓」等文字，於98年12月2日修正發布之認定標準第26條已予刪除；餘請依台中市環境保護局意見辦理。本案市級都委會審議期間，已依台中市環保局意見辦理，並於99年3月5日已獲台中市環保局環管字第0990008863號函說明，無須實施環境影響評估，檢附檢測報告及台中市環保局函文，並納入計畫書附件以利查核。

附件

• 【附錄】專案小組出席委員初步建議意見：
  鑑於本案基地臨路面寬不足，臨接忠勇路部分之寬度僅約40公尺，屬於袋形基地且進出受限，基地條件不甚理想，建議請臺中市政府再審慎評估考量其變更之適宜性與必要性。若經臺中市政府審慎評估後，認為本基地符合臺中市政府有關臺中市都市計畫工業區未來發展政策，以及現行計畫區內零星工業區，因都市發展結構改變，檢討轉型之政策等因素，且對當地環境及都市發展確有助益者，則建議同意變更，除下列各點外，其餘請臺中市政府依歷次小組會議建議意見修正計畫書（修正原報部核定之計畫書內容請劃線）、計畫圖及補充處理情形對照表（註明修正頁次及摘要說明）到部後，逕提委員會審議。若經臺中市政府或本案申請變更之土地所有權人評估認為本案無法依照專案小組初步建議意見辦理者，則建議本案維持原計畫，納入當地都市計畫通盤檢討時再行整體規劃考量，並請臺中市政府敘明無法依照辦理之理由報部，逕提委員會審議。
  (一)依「都市計畫工業區變更使用審議規範」及本會97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項規定，依臺中市政府及申請變更單位提供之資料顯示本案屬於第二級回饋標準，有關應捐贈（含產權移轉）之公共設施用地及可建築用地佔變更工業區總面積之比例分別為26.25％（面積0.5612公頃）及12.5％（面積0.2673公頃）。其中有關應捐贈之可建築用地得否改採代金繳納乙節，經本專案小組參酌本會99年3月30日第727次會議決議事項詳加研議，建議請臺中市政府再詳予補充並加強說明本基地得改採折算繳納代金之具體理由，納入計畫中敘明後，建議同意得改採折算繳納代金，惟本案折繳代金之金額計算，建議由臺中市政府委託三家以上專業估價者查估後評定之，並得以分期方式繳納；其估價所需費用，由申請人負擔。其折算代金後之捐獻數額建議仍不得低於工業區變更後第一次公告土地現值之ㄧ點四倍。
  (二)有關本案變更後應予劃設之公共設施用地部分，請臺中市政府依照下列各點辦理，並納入計畫書中敘明，作為擬定細部計畫之準則：
  1.本案公共設施用地除出入道路外，其餘劃設之項目、比例及面積，請視實際需要配置，其區位應集中劃設且鄰接本基地之計畫道路（忠勇路），以符合附近居民與公眾使用之可及性及公益性原則。
  2.有關本案公共設施用地由申請變更之土地權利關係人於開闢完成後公告周知開放供公眾使用，並將相關說明納入計畫書規定，以利查考。
  3.請補充說明本案劃設公共設施用地日後管理維護之相關措施及應注意事項，以資妥適。
  (三)依本會97年1月29日第675次會議有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」審議事項規定，本案變更後之基準容積率為284.7％，變更後建築基地包含容積移轉及提供公益性設施容積獎勵之總容積上限為427％。
  (四)考量本基地周圍現況大部分為非都市發展用地之農業區，並未緊臨現有都市發展地區，開放空間充足，尚無鼓勵增設停車空間以提供既有都市發展地區停車需求之迫切需要，爰建議本案變更後之建築基地不得適用開放空間及增設停車空間等相關容積獎勵規定。有關臺中市政府本(第3)次小組會議中補充說明中所提相關容積獎勵措施部分，均予以刪除，並依前開建議意見(三)辦理。
  (五)本案若經委員會審議通過，為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定或變更細部計畫，致衍生核發建築執照疑義，建議本案應俟臺中市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施，以杜紛爭。
  (六)有關「都市計畫工業區變更使用審議規範」查核表部分：
  審議規範內容臺中市政府查核辦理情形初步建議意見