MOIO7901-審議事項-第３案：臺中市政府函為「變更台中市都市計畫（市68市場用地為商業區、園道用地）」案。

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MOIO7901

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概要說明

• 說明：一、本案業經臺中市都市計畫委員會100年8月12日第6次會議審議通過，並准臺中市政府100年9月14日府授都計字第1000173974號函，檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第26條。
• 三、變更位置：詳計畫圖示。
• 四、變更內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳人民或團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行聽取簡報，研提具體建議意見後，再行提會討論；本案專案小組成員為張前委員梅英、顏前委員秀吉、李前委員正庸、林委員志明、蕭委員輔導等，並由張前委員梅英擔任召集人，於100年10月11日及101年6月26日召開2次專案小組聽取簡報會議，研獲具體建議意見（如附錄），並請臺中市政府修正計畫書、圖報部後，逕提委員會審議在案。
• 七、案經臺中政府101年9月19日府授都計字第1010164766號函說明略以「本案…依原土地所有權人之意願申請撤銷」到部，爰提會討論。

決議

• 決議：本案依臺中政府101年9月19日府授都計字第1010164766號函說明意見維持原計畫，將來若因都市整體發展有變更都市計畫之需要時，再請臺中市政府另案依法定程序辦理。
  【【【【附錄附錄附錄附錄】】】】專案小組專案小組專案小組專案小組初步建議意見初步建議意見初步建議意見初步建議意見本計畫案除下列各點外，其餘建議照臺中市政府101年6月4日府授都計字第1010091617號函依本案專案小組第1次會議建議事項處理情形（詳附錄）通過，請適度納入計畫書中敘明，並以對照表之方式研提辦理情形，以及修正計畫書、圖報部後，逕提委員會審議。
  (一)查本案基地鄰近現有一處位於工學路園道上集中攤販之臨時「工學市場」，請臺中市政府邀集都市計畫、園道用地、市場主管單位及「工學市場」攤販管理委員會等單位，先行研商未來該工學路園道開闢時，有無使用本本案市場用地作為安置之需求，如無使用需求，則請研提有關現有臨時攤販遷移或安置之處理方案、對策及配套措施，並將處理結果提供委員會審議之參考。經研商討論後，若本案市場用地之變更確不影響上開臨時「工學市場」現有攤販後續遷移或安置之處理方案、對策及配套措施，則本案建議依下列各點辦理；若本市場用地未來仍有配合上開「工學市場」臨時攤販遷移或安置之需要者，則本案建議維持原計畫。
  (二)查本案基地除西北面隔工學路園道為商業區外，其餘三面均相鄰住宅區，基於維持都市居住社區之完整性，本案建議變更為「住宅區」（住二），並依「台中市都市計畫私有未開闢市場用地檢討變更處理原則」辦理。
  (三)有關本案變更應捐贈之內容及項目部分，依「台中市都市計畫私有未開闢市場用地變更回饋要點」規定，本案市場用地變更為住宅區應回饋之公設面積為479.1平方公尺，爰建議同意依上開要點規定：「回饋土地面積小於1000平方公尺者」，以回饋代金方式辦理，並妥為修正計畫書草案有關回饋規定之內容。
  【附錄】「變更台中市都市計畫(市68市場用地為商業區、園道用地)案」內政部都市計畫委員會專案小組第1次審查會議意見回復及處理情形表意見意見回復及處理情形(一)查本案基地鄰近現有一處位於工學路園道上集中攤販之臨時「工學市場」，請詳予補充說明該臨時市場發展沿革，以及未來之處理對策，並請詳予分析說明該地區是否仍有傳統市場之需求，以及本基地「市場用地」是否仍具有變更之公益性與必要性，俾供專案小組研擬建議意見之參考。
  1.據臺中市經濟發展局市場管理科民國100年11月30日回函表示:(1)工學北路臨時攤販集中區，原位於工學路營業，於民國79年間市府為進行工學路拓寬工程，搭建輕鋼棚架安置於當時未開闢之園道用地，由攤販本身成立管理委員會自行管理至今，該市場非屬台中市列管有案之市場、攤位區，尚無整場安置之規劃，惟可提供本市其他空攤供個案申請。
  (2)因市場已非政府必要性投資經營之公共設施，有關台中市市場用地之開發，市府暫不再編列預算徵收興建為原則，將回歸市場機制並獎勵民間申請開發與利用。
  (3)為促進都市計畫私有未開闢市場用地之活化利用及考量人民土地利用之權益，建請依台中市都市計畫私有未開闢市場用地檢討變更原則及台中市都市計畫私有未開闢市場用地回饋要點辦理。(詳附件ㄧ)2.樹德細部計畫區內市67(0.3029公頃)尚未開闢、市69(0.3352公頃)於民國89年以市場用地多目標開發，其他市場替代性設施包括愛買台中復興店(4700坪)、全聯超市健康店(90坪)、工學市場(160攤)、大慶黃昏市場(40攤)、健康黃昏市場(37攤)。(表一、圖一)3.有關「市場用地」是否仍具有變更之公益性問題，市場變更過程中申請變更地主必須繳交相對之回饋金或回饋公共設施土地，此即變更所付出之公益性措施。
  (二)查本案基地三面毗鄰住宅區，請詳予補充說明本案擬變更為商業區之必要性與合理性，若經評估分析後確有變更為商業區之需要，請依下列各點詳予補充說明：
  1.請評估分析該商業區擬引進之商業活動類別及活動量、開發後對周邊交通之影響，其所衍生之交通量及停車需求，並補充說明相關因應對策。1.臺中市商業區面積501.845公頃，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第31條第1項檢討，尚不足301.655公頃。樹德地區商業區面積12.7418公頃，依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第31條第1項檢討，尚不足20.7582公頃。
  2.本案基地東北面鄰第3種住宅區、東南面鄰停車場用地(停56)、西南面緊鄰兒童意見意見回復及處理情形2.應明確規定該商業區內之建築物樓地板面積不得作住宅使用之百分比。遊樂場(兒90)、西北面鄰第3種商業區。
  3.本案目前尚無開發計畫，無法提供擬引進之商業活動類別及活動量，未來將依都市計畫法台灣省施行細則有關商業區之規定使用。
  4.依據「變更台中市都市計畫(市場用地專案通盤檢討)案」變更綜理表變變更綜理表變變更綜理表變變更綜理表變55案案案案((((私私私私有未開闢市場用地有未開闢市場用地有未開闢市場用地有未開闢市場用地))))附帶條件2第(4)點規定：「於申請建造執照前另需送臺中市都市設計審查委員會審查。」因此本因此本因此本因此本案未來仍須經過都市設計審查案未來仍須經過都市設計審查案未來仍須經過都市設計審查案未來仍須經過都市設計審查，，，，建議有關交通影響於未來開發送都市設計委員會審查，，，，並建議將前述附帶條件規定納並建議將前述附帶條件規定納並建議將前述附帶條件規定納並建議將前述附帶條件規定納入細部計畫土地使用管制要點入細部計畫土地使用管制要點入細部計畫土地使用管制要點入細部計畫土地使用管制要點。
  (1)依據「「「「台中市不含新市政中心及干城地台中市不含新市政中心及干城地台中市不含新市政中心及干城地台中市不含新市政中心及干城地區都市設計審議規範區都市設計審議規範區都市設計審議規範區都市設計審議規範」」」」第四條第四條第四條第四條規定：都市設計、建築、景觀設計書圖應包括設計目標、設計構想、設計內容及必要的環境影響評估說明，環境影響評估應視個案提出有關交通、氣候、污染、景觀或其他之影響評估說明。
  (2)台中市都市設計審議內容有關交通系統與停車空間規定包括：
  A.車行道路審查重點包括：是否配合全區景觀意象、車道寬度、車道位置、車道坡度(通常用剖面來表達)、警告標誌及車道出入口的數量及位置(例如避免過多的車道出入口阻斷主要人行步道的連續性、車道位置不得設於主要道路以避免造成交通衝擊等)。
  B.人行空間審查重點包括：人行步道寬度、連續性及指標系統(包括逃生指標)、陸橋及人行地下道之型式、動線、材質及色調等。
  C.停車空間審查重點包括：汽、機車設置基準查核(不同的使用機能，因引起的停車需求量不同，故其停車規定數量亦應以不同標準規定)、停車種類(如貨車、轎車、自行車等)、出入口數(以避免過度集中一個出入口造成交通衝擊)以意見意見回復及處理情形及位置、出入以車道方式或以升降設備方式處理說明等。
  D.離街裝卸場。
  5.建議於細部計畫土地使用分區管制要點規定：本變更基地興建之樓地板面積中，作商業使用之樓地板面積不得低於總樓地板面積之30%。
  (三)有關本案變更應捐贈之內容及項目部分，請依下列各點詳予補充說明，並分別以變更為商業區或住宅區之不同方案說明捐贈回饋之內容，俾供研擬建議意見之參考：
  1.請評估分析說明該地區有關公務機關、鄰里活動中心、公共事務、非政府組織(NGO)、非營利組織(NPO)、社會福利或公益團體之土地需求，及本案捐贈可建築用地供上開單位使用之可行性。
  2.若前開單位無建地需求，考量本基地毗鄰兒童遊樂場用地(兒90)，請評估分析說明本案捐贈公共設施用地，劃設為兒童遊樂場用地並併入上開兒90之適宜性，抑或因應當地發展需要，劃設為其他適當之公共設施用地。
  3.若經臺中市政府審慎評估後，仍擬以捐贈代金方式辦理，則請詳予補充說明無法捐贈土地之特殊性及理由。1.市68(建蔽率60%、容積率240%)面積0.3203公頃，其中0.0009公頃變更為園道用地，剩於0.3194公頃若變更為住二(建蔽率60%、容積率220%)回饋15%土地面積479.1㎡；若變更為商一(建蔽率70%、容積率280%)回饋20%土地面積638.8㎡；若變更為商二(建蔽率70%、容積率350%)回饋30%土地面積958.2㎡，均未超過「台中市都市計畫私有未開闢市場用地變更回饋要點」第四點之規定：回饋土地面積大於1000平方公尺者，以回饋土地為原則；回饋土地面積小於1000平方公尺者，以回饋代金為原則。因此本案申請變更業者仍希望以回饋代金為原則。
  2.本案申請變更業者仍希望以回饋代金為原則，因此並未對該地區有關公務機關、鄰里活動中心、公共事務、非政府組織(NGO)、非營利組織(NPO)、社會福利或公益團體之土地需求及本案捐贈可建築用地供上開單位使用之可行性進行評估。
  3.市68市場用地變更為商二回饋30%土地面積958.2㎡若併入兒90，剩餘街廓深度約為30公尺(參見圖二)；另依樹德地區細部計畫土管要點第八點規定：「住宅區、商業區及市場用地凡面臨七公尺(含七公尺)以上計畫道路之建築基地，應設置騎樓或四公尺無遮簷人行道」，退縮後街廓深度僅剩26公尺，未來開發上將有困難，因此將本案回饋土地劃設為兒童遊樂場用地並併入兒90並不適宜。因此本案申請變更業者仍建議以繳納回饋金為原則。
  4.市府於政策上已無再開闢傳統零售市場之計畫，為維護土地所有權人權益，針對15處私有未開闢市場用地(都市計畫發布意見意見回復及處理情形實施已逾或將屆25年期限)予以檢討變更，於民國100年1月21日發布實施「變更台中市都市計畫(市場用地專案通盤檢討)」案，於於於於「「「「台中市都市計畫私有台中市都市計畫私有台中市都市計畫私有台中市都市計畫私有未開闢市場用地未開闢市場用地未開闢市場用地未開闢市場用地變更變更變更變更回饋要點回饋要點回饋要點回饋要點」」」」第四點第四點第四點第四點已規定已規定已規定已規定：「：「：「：「回饋土地面積大於回饋土地面積大於回饋土地面積大於回饋土地面積大於10001000平方平方平方平方公尺公尺公尺公尺者者者者，，，，以回饋土地為原則以回饋土地為原則以回饋土地為原則以回饋土地為原則；；；；回饋土地回饋土地回饋土地回饋土地面積小於面積小於面積小於面積小於10001000平方公尺平方公尺平方公尺平方公尺者者者者，，，，以回饋代金以回饋代金以回饋代金以回饋代金為原則為原則為原則為原則。」，。」，。」，。」，土地所有權人提出變更許土地所有權人提出變更許土地所有權人提出變更許土地所有權人提出變更許可市府自應依規定辦理可市府自應依規定辦理可市府自應依規定辦理可市府自應依規定辦理。
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  。內政部都市計內政部都市計內政部都市計內政部都市計畫委員會專案小組如另有規定畫委員會專案小組如另有規定畫委員會專案小組如另有規定畫委員會專案小組如另有規定，，，，市府尊市府尊市府尊市府尊重小組意見重小組意見重小組意見重小組意見。
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  (四)本案有關變更市場用地為園道用地部分，請補充說明上開園道用地之取得方式，俾利計劃之執行。申請人同意將市場用地變更為園道用地部分(9㎡)納入應回饋部份抵充。
  (五)計畫書草案第16頁，有關依各不動產估價師事務所所評定之土地價格計算回饋金乙節，業經台中市都市計畫委員會審議決議在案，請配合查明修正，以資妥適。依民國100年8月12日臺中市都市計畫委員會第6次會議決議，本案於內政部大會通過後送核定前，由市府地政局、學術機構、不動產估價公會各推薦1家估價機構所評定土地價格之平均值據以計算回饋金。
  (六)本案後續若提經委員會審議通過，為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定或變更細部計畫，致衍生核發建築執照疑義，建議本案應俟臺中市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施，以度紛爭。本案細部計畫「變更台中市都市計畫(樹德地區)細部計畫(配合主要計畫市68市場用地變更為第二種商業區)案」已於民國100年8月12日經臺中市都市計畫委員會第6次會議審議通過，若主要計畫經內政部都委會大會審議通過，有涉及細部計畫修正部份，將於主要計畫送核定前再提市都委會審議，審定後再檢具變更主要計畫書、圖報內政部核定後實施。
  (七)本案若經委員會審議通過，請臺中市政府於計畫核定前，依委員會審議通過之內容與土地所有權人重新簽訂協議書，並應註明由同意都市計畫變更者負擔全部變更面積之回饋內容。依據「台中市都市計畫私有未開闢市場用地變更回饋要點」第二點之規定：該市場用地個案變更申請案於都市計畫核定前需向都市計畫主管單位申請核計回饋金金額或捐獻土地面積(申請面積)，並於繳納回饋金或捐獻土地及會都市計畫主管單位立冊登記後，始得公告實施都市計畫。並註明：回饋金或捐獻土地由同意都市計畫個案變更者負擔。因此，本案若以回饋土地或代金，必須依內政部都委會審議通過內容先完成回饋後，都市計畫才能公告實施，似可不需簽訂協議書。
  若內政部都市計畫委會決議以樓地板面積回若內政部都市計畫委會決議以樓地板面積回若內政部都市計畫委會決議以樓地板面積回若內政部都市計畫委會決議以樓地板面積回饋饋饋饋，，，，本案申請變更業者應於計畫核定前與市本案申請變更業者應於計畫核定前與市本案申請變更業者應於計畫核定前與市本案申請變更業者應於計畫核定前與市府簽訂協議書府簽訂協議書府簽訂協議書府簽訂協議書。
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  附件一表一樹德細部計畫區替代性類似設施服務水準表服務水準種類名稱規模依現況人口計算依計畫人口計算市670.3029公頃市690.3352公頃市場用地小計0.6381公頃0.0142公頃/千人0.0091公頃/千人量販店愛買復興店4,700坪104.44坪/千人67.14坪/千人知名連鎖超市全聯健康店90坪2.00坪/千人1.29坪/千人工學市場160攤大慶黃昏市場40攤健康黃昏市場37攤攤販集中區小計237攤5.27攤/千人3.39攤/千人註：現況人口數：約4.5萬人，計畫人口數：70,000人。
  市場用地明細表用地編號面積(公頃)開闢日期現況使用市670.3029尚未開闢五金零售業、空地市690.335289年民間投資興建市場多目標使用，案名：公園苑，3-14F為住宅合計0.6381量販店明細表店名營業時間坪數車位數開幕日愛買復興店8:30~23:004,70090087.12.17知名聯鎖超市明細表店名開幕日期地址營業時間賣場坪數停車位全聯健康店90年南區永和街90~92號(健康市場)0830~223090坪無黃昏市場明細表名稱設立時間攤位數營業時間營業面積(㎡)使用分區專用停車場工學市場87年160早1800㎡園道無大慶街黃昏市場85年40昏2800㎡住宅、機關有20健康黃昏市場88年37昏1400㎡住宅區無合計2376000㎡市市市市6767未開闢未開闢未開闢未開闢市市市市6868未開闢未開闢未開闢未開闢市市市市6969：
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  民間投資興建市民間投資興建市民間投資興建市民間投資興建市場多目標使用場多目標使用場多目標使用場多目標使用，，，，案名案名案名案名：
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  公園苑公園苑公園苑公園苑3----14F14F14F14F為住宅為住宅為住宅為住宅。
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  (89(89(89(89年完工年完工年完工年完工))))工學市場工學市場工學市場工學市場愛買復興店愛買復興店愛買復興店愛買復興店大慶街黃昏市場大慶街黃昏市場大慶街黃昏市場大慶街黃昏市場健康黃昏市場健康黃昏市場健康黃昏市場健康黃昏市場全聯超市健康店全聯超市健康店全聯超市健康店全聯超市健康店圖一樹德細部計畫區市場用地及替代性類似設施分布圖圖二回饋30%比例街廓深度示意圖