MOIO8081-審議事項-第６案：高雄市政府函為「變更澄清湖特定區計畫（配合「變更澄清湖特定區計畫（觀音山、觀音湖）細部計畫（第二次通盤檢討）案」）案」。

會議紀錄id

MOIO8081

案件id

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概要說明

說明：
一、本案業經高雄市都市計畫委員會101年11月22日第22次會議審決，並准高雄市政府102年2月21日高市府都發規字第10230645500號函檢附計畫書、圖報請核定等由到部。
二、法令依據：都市計畫法第26條。
三、變更計畫範圍：詳計畫書示意圖。
四、變更計畫內容及理由：詳計畫書。
五、公民或團體所提意見：詳公民或團體陳情意見綜理表。
六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會彭委員光輝（召集人）、謝委員靜琪、金委員家禾、林委員志明、王委員秀時等5位委員組成專案小組，於102年4月11日召開1次會議聽取簡報完竣，獲致具體初步建議意見，並經高雄市政府102年6月24日高市府都發規字第10232832600號函送修正計畫書及處理情形對照表到部，爰提會討論。

決議

決議：本案除下列各點外，其餘准照本會專案小組初步建議意見（如附錄）及高雄市政府102年6月24日高市府都發規字第10232832600號函送修正計畫內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
一、有關高雄市政府原報部計畫書變二、四、五等3案變更面積疏漏部分，除變五案（計畫書第34頁核定編號一-3案）之變更面積2.1004公頃係為誤植，請高雄市政府修正變更面積為2.0999公頃外，其餘原報部計畫書變
二、四案准照高雄市政府102年6月24日函送修正計畫內容通過。
二、本會專案小組會後逕向本部陳情意見：
編號陳情人及位置陳情理由建議事項高雄市政府研析意見本會決議逕1台灣糖業股份有限公司高雄區處/環湖道路內風景遊樂區一、本案原高雄縣政府於98年3月2日辦理公開展覽，因本案受現況土地使用管制規定編定之限制，本公司於觀音湖周邊具實質開發投資效益土地不足，且多在環湖道路外，並無法凸顯優美景觀資源，土地開發效益受限，為加速發展地區觀光事業，吸引投資者開發及促進地方就業發展，本公司於100年10月17日提出陳情異議案，建請高市府將本公司環湖道路內「風景遊樂區」，適度調整變更為「休閒別墅區」，以利該地區之招商開發。惟高雄市政府都市計畫委員會審議結果仍決議：「觀音湖周邊環湖道路內土地以提供遊憩使用為主，陳情土地位於修正後環湖道路範圍內，建議依規劃構想規劃為「風景遊憩區」，若為促進地方觀光發展需變更為「休閒別墅旅館區」，另循都市計畫法第24條、第27條之1並依台灣省施行細則第9條規定辦理。」。是以，高雄市政府都市計畫委員會並未酌採本公司之陳情，特此另行提出陳情意見，合先敘明：
二、有關本案都市計畫變更內容，本公司主張權益說明如下：
（一）本計畫(觀音湖風景區)位處高雄市仁武區仁福里境內，全區總面積約219.8075公頃，其中本公司土地約67.16公頃，占30.55%。就本地區之開發，本公司為配合地方發展，於91年11月間委聘城都國際開發規劃管理顧問公司辦理觀音湖風景區開發規劃可行性研究，因區內濫葬墳墓影響，無法辦理其後續招商等作業。該顧問公司建議：如遷葬後，未來評估自行投資、BOT招商等作業，可提升廠商投資意願，有助公司招商開建議台糖公司觀音湖風景區變更後環湖道路外北邊之土地變更為旅館區。建議未便採納。
理由：
1.所陳事項係屬細部計畫內容。
2.陳情人原於高雄市都委會審議階段陳情將環湖道路以內土地變更為「休閒別墅旅館區」，業經101年11月22日本市都市計畫委員會第23次會審議完竣，決議為：「建議另循都市計畫法第24條、第27條之1並依台灣省施行細則第9條規定辦理。理由：觀音湖周邊環湖道路內土地以提供遊憩使用為主，陳情土地位於修正後環湖道路範圍內，建議依規劃構想規劃為「風景遊憩區」，若為促進地方觀光發展需變更為「休閒別墅旅館區」，請循都市計畫法相關規定辦理。」3.今陳情人復陳情將變更後環湖道路外之土地變更為「旅館區」，因該地區部分為坡度陡峭地區，故建議陳情人依上開市都會決議另行研擬合理開發計畫及回饋事宜循都市計畫法第24條、第27條之1並依台灣省施行細則第9條規定辦理。1.准照高雄市政府研析意見，所陳事項係屬細部計畫範疇，爰未便採納。
2.建議台糖公司針對該公司所有土地進行活化整體評估計畫，本案建議俟該公司檢具具體發展方向及開發計畫後，再循法定程序向高雄市政府提出細部計畫個案變更申請。
發。是以，雙方乃協議於94年8月4日終止該研究案契約，並由本公司進行濫葬墳墓之遷葬。自96年至99年止共計遷移墳墓1729座。
（二）高雄市政府業於觀音湖湖區周邊設置自行車道，環湖道路亦預計103年開闢。另本變更案將原旅館區約2.2公頃公有土地變更為風景區，原計畫旅館區面積相對已減少，依高雄市政府都市計畫委員會之建議意見，觀音湖周邊環湖道路內土地以提供遊憩使用為主，則就觀音湖風景區變更後環湖道路外北邊之土地變更為旅館區，除不悖於高雄市政府都市委員會之決議，亦可促進地方觀光發展，吸引投資者開發及啟動國道七號周觀光建設，以促進地方繁榮。另可避免都市計畫個案變更造成時間之延宕，縮短觀音湖地區開發時程，兼顧土地所有權人之開發利益。
三、綜上所陳，對於高雄市仁武區觀音湖風景區之發展，本公司業已投入相當之人力、物力，為求該地區之發展兼顧土地所有權人之開發利益，惠請貴署於本案審議時能酌量本公司之陳情，並請通知本公司列席說明，實感德便。4.綜此，本案建議未便採納。
三、後續辦理事項：
（一）部分變更內容超出公開展覽草案範圍，應依都市計畫法第19條規定補辦公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見，或陳情意見與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。
（二）為避免主要計畫變更案依法核定發布實施後未依附帶條件擬定細部計畫，致產生核發建築執照疑義，本案應俟高雄市都市計畫委員會審定細部計畫後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施，以杜紛爭。
【附錄】本會專案小組初步建議意見本案建議請高雄市政府依下列各點辦理，並以對照表方式補充處理情形資料（註明修正頁次及摘要說明）及修正計畫書30份到署後，逕提委員會審議。
（一）上位計畫：查澄清湖特定區計畫刻正辦理第3次通盤檢討，本案係位於澄清湖特定區計畫範圍內之（觀音山、觀音湖）細部計畫範圍，建請於計畫書內適度摘錄前開主要計畫第3次通盤檢討案內有關本細部計畫地區之相關內容，強化主要計畫及細部計畫之連結性及指導原則。
（二）發展定位：查澄清湖特定區計畫於民國58年擬定時係以澄清湖為中心，連同其北側之觀音山、觀音湖以及其周圍之住宅社區加以規劃，目的在增進澄清湖一帶之觀光發展，以及容納工業區設立而增加之人口而劃設之特定區計畫，建請補充本細部計畫地區於澄清湖特定區計畫中之發展願景、定位、發展構想及相關策略。
（三）本案係配合（觀音山、觀音湖）細部計畫通盤檢討辦理之主要計畫變更案，建請適度摘錄前開細部計畫通盤檢討內容，強化本案之變更理由。
（四）交通部運輸研究所書面意見：本次變更涉及道路部分主要為「配合地形將環湖道路之路廊由陡峭地區調整至平緩區」及「調整交通瓶頸點道路寬度」，由於變更計畫將有助於提升環湖道路之路基穩定，並可使交通瓶頸點之銜接更為順暢、安全，爰本次變更建議可予以同意。
（五）變更內容明細表：
變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)變更後計畫(公頃)變更理由附帶條件或說明本會專案小組初步建議意見一一旅館區北側道路用地、觀音山觀音湖細部計畫區北側範圍外道路用地道路用地(0.0417)道路用地(0.0417)觀音山觀音湖細部計畫區東北側○三-2道路為義守大學出入之主要道路，現寬度多為12-15M，其中旅館區東側部分道路寬度為8公尺，造成交通瓶頸，予以拓寬至12公尺，以健全道路系統。備註：原計畫所載道路用地係澄清湖特定區之道路用地，因非屬本細部計畫範圍，故列入變更案件。
本案涉及細部計畫範圍調整，建議併變二、五、六案，整併變更內容為原細部計畫面積及變更後細部計畫面積，僅詳列其中有涉及土地使用分區變更者，以資明確。
二二觀音山觀音湖細部計畫區北側範圍外道路用地農業區(0.0207)道路用地(0.0207)觀音山觀音湖細部計畫區東北側○三-2道路為義守大學出入之主要道路，現寬度多為12-15M，其中旅館區東側部分道路寬度為8公尺，造成交通瓶頸，予以拓寬至12公尺，以健全道路系統。1.本案涉及細部計畫範圍調整，建議併變一案辦理。
2.變更內容建議准照高雄市政府核議意見通過。
三三旅館區西南側車站專用區車站專用區(0.1785)風景區(0.1785)車站專用區之規劃已不合宜，且本地區對公共運輸需求較低，故調整民國88年1月20日發布實施之「擬定澄清湖特定區計畫(原觀音山附近服務中心用地變更為風景區暨車站用地變更為車站專用區)細部計畫案」之規劃內容，以符發展需求。
建議本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
1.請補充說明本案車站專用區是否已無使用需求，並檢附交通單位之證明文件。
2.依高雄市列席代表說明本案變更後細部計畫土地使用分區係風景住宅區，並擬以市地重劃方式開發，建議請將變更後細部計畫內容適度摘錄補充敘明，以強化變更理由。
四四觀音山觀音湖細部計畫區北側之旅旅館區(2.2296)風景區(2.2296)該處平均坡度達30%，依建築技術規則第262條內容，屬坡建議准照高雄市政府核議意見通過。
變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)變更後計畫(公頃)變更理由附帶條件或說明本會專案小組初步建議意見館區度陡峭地區不得開發建築，故將公有地依公地公用原則優先劃設為細部計畫公共設施用地，並規劃為細部計畫公園用地，故主要計畫變更為風景區。
五五觀音山觀音湖細部計畫區中央地帶之範圍外保護區保護區(2.1025)風景區(2.1025)由於觀音山觀音湖細部計畫區內之中央地帶(景(四))一帶道路系統未順應地形，考量該處係屬未開發之整體開發地區，故依現況地形坡度調整道路系統，以健全地區整體發展並提升開發可行性，減少自然景觀破壞。
現行計畫中該整體開發範圍未包含高50線，為健全本區聯外道路，將高50線一併納入整體開發範圍。
建議本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
1.依高雄市政府列席代表補充說明，本案變更後細部計畫土地使用分區包含道路用地及風景保護區，建議本案依變更後細部計畫土地使用分區面積分列變更內容，並分別敘明變更理由，以資妥適。
2.另依高雄市政府列席代表說明風景保護區之土地使用分區管制要點較現行保護區為嚴格，請一併補充敘明。
3.本案涉及細部計畫範圍調整，建議併變一案辦理。
六六觀音山觀音湖細部計畫區中央地帶之範圍外保護區風景區(0.0978)保護區(0.0978)由於觀音山觀音湖細部計畫區內之中央地帶(景(四))一帶道路系統未順應地形，考量該處係屬未開發之整體開發地區，故依現況地形坡度調整道路系統，以健全地區整體發展並提升開發可行性，減少自然景觀破壞。1.本案涉及細部計畫範圍調整，建議併變一案辦理。
2.變更內容建議准照高雄市政府核議意見通過。
變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)變更後計畫(公頃)變更理由附帶條件或說明本會專案小組初步建議意見現行計畫中該整體開發範圍未包含高50線，為健全本區聯外道路，將高50線一併納入整體開發範圍。
七七觀音湖四周環湖道路道路用地(2.8011)風景區(2.8011)原環湖道路未順應現況之地勢地形，導致開闢困難且不符保育原則，且原道路之路型產生多處急轉彎，有違交通安全原則，故配合地形調整環湖道路路線。
建議本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
1.建議補充敘明細部計畫土地使用分區，以避免衍生公共設施用地變更為可建築用地之疑義。
2.變七案及變八案皆屬環湖道路變更案件，建議整併為同一變更案件，以資簡潔。
八八觀音湖四周環湖道路風景區(2.1570)道路用地(2.1570)原環湖道路未順應現況之地勢地形，導致開闢困難且不符保育原則，且原道路之路型產生多處急轉彎，有違交通安全原則，故配合地形調整環湖道路路線。
建議本案除與變七案整併為同一變更案件，以資簡潔外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
九大覺寺風景區(3.7401)宗教專用區1(3.7401)1.配合現況寺廟使用調整分區，以符實際使用。
2.大覺寺於細部計畫規劃為景(三)風景區，係供宗祠及宗教建築，故免回饋。
建議本案除請補充說明是否符合本特定區主要計畫通盤檢討之宗教專用區變更處理原則外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
十-萬覺寺風景區(0.1466)宗教專用區2(0.1466)1.配合現況寺廟使用調整分區，以符實際使用。
2.萬覺寺於細部計畫規劃為景(三)風景區，係供宗祠及宗教建築，故免回饋。同變九案。
變更內容新編號原編號位置原計畫(公頃)變更後計畫(公頃)變更理由附帶條件或說明本會專案小組初步建議意見一觀水宮風景區(0.3368)宗教專用區3(0.3368)1.配合現況寺廟使用調整分區，以符實際使用。
2.觀水宮於細部計畫內容規劃為景(二)風景區及湖泊區，故依其強度規定6%之回饋。附帶條件：
1.應自願捐贈變更面積6%之公共設施用地(包括基地內劃設公共設施用地或捐贈計畫區內之公共設施用地，且應考量區位合理性與供公眾使用之情況予以劃設，並以公園綠地、廣場等優先劃設與捐贈)，如確無適當土地可供劃設，方得以代金方式繳交，該代金以繳納當期土地公告現值加四成計算。
2.已同意變更通過者，應於計畫發布實施一年內完成公共設施興闢及捐贈，如未能於一年內完成者，於下次通盤檢討時，變更恢復為原計畫分區。
3.樁位測定費用及公共設施興闢、管理及維護費用，均應由廟方自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。
建議本案除下列各點外，其餘准照高雄市政府核議意見通過。
1.請補充說明是否符合本特定區主要計畫通盤檢討之宗教專用區變更處理原則。
2.請補充敘明細部計畫土地使用分區管制內容，強化變更理由。
（六）據高雄市政府列席代表說明，本次會議資料所提變二、四、五等3案變更面積疏漏部分，建請該府以正式文件函送本署後，再併提委員會審議。
（七）逕向本部陳情意見：本會專案小組會後接獲台灣糖業股份有限公司高雄區處陳為調整該公司位於觀音湖環湖道路之風景遊樂區為休閒別墅旅館區乙案，業納入本案逕向本部陳情意見，建請高雄市政府先行審慎研酌，並研提研析參考意見，俾供委員會審議上開計畫案之參考。