MOIO8841-審議事項-第５案：內政部為「變更林口特定區計畫（劃定干城二村及附近地區為都市更新地區）案」再提會討論案。
會議紀錄id
MOIO8841
案件id
dxtez2
概要說明
- 說明：
- 一、查本案前提本會104年5月5日第850次會議決議略以：「……本案調整變更方案內容與公開展覽方案比較與公開展覽草案比較，已有重大改變，應依都市計畫法規定，另案辦理公開展覽及說明會，公開展覽期間無任何公民或團體陳情意見，或陳情意見與變更案無直接關係者，則報由內政部逕予核定，免再提會審議；公開展覽期間公民或團體提出陳情意見與本變更案有直接關係者，則再提會討論。」有案。
- 二、案經本部營建署城鄉發展分署依上開決議事項於105年2月18日起至105年3月18日止辦理再公開展覽及說明會，期間接獲3件公民或團體陳情意見，經該分署105年5月18日城規字第1051001039號函檢送修正計畫書、圖及再公展期間陳情案件綜理表到部，爰再提會討論。
決議
- 決議辦理。
編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項規劃單位初步研析意見本會決議爰本變更案調整計畫範圍內公共設施配置，及規範第二種住宅區附帶條件「…應以自辦市地重劃或都市更新方式整體開發，於街廓西南側沿中華一路留設並無償捐贈開發範圍面積34.96%之公園用地後始得發照建築」並先行劃設公園用地位置及配置等規劃，係依據前開規定預先配設公共設施負擔情形，俟各開發區內各土地均完成無償捐贈開發範圍面積34.96%之公園用地後始得發照建築，細究該規劃與現行計畫開發負擔並無二致，個別土地亦無法單獨開發並均需負擔相同比例公共設施回饋後始得開發建築，自無謂個別土地權益受到影響並損及所稱市產權益。
2.本案發布實施後，都市更新事業開發應依都市更新條例相關規定辦理。
2李以仁麗林二段3、5、6、7、8、20、21、22、23、24、25、
- 一、本案擬採公辦都市更新方式，惟更新開發主體仍有待招商選定，實質開發辦理充滿不確定性。
1.本案都市計畫書公開展覽內容表七開闢基地A區所列主辦單位(開發主體)為國防部政治作戰局，經費來源為都市更新事業機構。另依表六實施進度內容似應仍有待招商選商，而非公辦都更字義實質建本案基地現有土地產權持分狀況宜先搭配合理都市計畫完成地權交換整理後再予進行，先有都市計畫，再進行重劃整理，然後才有都市更新建築開發的推動。
建議同意採納。
1.為保障土地所有權人權益、消弭土地所有權人對於公辦都市更新之疑慮及促進基地開發更多元之選擇，本次變更範圍A區、B1區、B2區皆可依「新北市政府受理自辦市地重劃作業要點」或依「新北市都市更新單元劃定基照規劃單位初步研析意見通過。
編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項規劃單位初步研析意見本會決議26、27、28、29、30、31、39、40、41、42、55、56、57、58、59、60、61、62等29筆土地，與國防部政治作戰局共有，權力範圍四分之一。
設均有公權力有效直接進行。
2.基地A仍有相當比例私有產權(4555/20515)，殷實期待本案土地地盡其利，與周邊環境共榮發展，倘後續採公辦都更方式，則在開發主體、法律關係、招商公平與開發落實等各個面向，懇切期待本案程序均能完備合法可資公鑒，避免近期類似案件雖有前期積極投入，後續執行尚待檢討落實，以致未預期的停滯情形。
- 二、主要開闢基地A區以一次到位完成都市基盤公設與地上建築，惟以都更招商其過程是否順利圓滿將影響全街廓實質環境整備成果。
1.依計畫內容規劃，似採開闢基地A區擬一次到位完成都市基盤公設與地上建築以都更招商辦理，基地B區可依整合併入A區或自行整合重劃辦理。倘A區期程未如預期，則僅有B區的重劃整理對於地區環境整理效果有限。原為完整之街廓因未有合理都市計畫配置，導致宗地不方整，日後開發效益不彰，影響都市紋理與景觀。
2.當前不動產發展市場已走向保守，而本案並非優先進行都市計畫與地權整理的環境整備，而採一次到位完成都市更新地上建築物，故招商對象不為基盤建設開發者，而係以面臨市場去化之建築業者為對準」等規定，以自辦市地重劃或都市更新方式整體開發。
2.爰建議刪除原公開展覽內容中A區為優先劃定更新單元之文字，及刪除指定國防部政治作戰局為開發主體，並改成開發主體為各土地所有權人，同時敘明A區、B1區及B2各區開發方式均得採自辦市地重劃或都市更新方式整體開發。
3.附帶條件並修正規定：A區、B1區及B2區各開發區均可個別或併同依「新北市政府受理自辦市地重劃作業要點」或「新北市都市更新單元劃定基準」等規定整體開發，於街廓西南側沿中華一路留設並無償捐贈開發範圍面積34.96%之公園用地後始得發照建築。
編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項規劃單位初步研析意見本會決議象，招商不易。倘不動產市場未有回暖，則不僅更新建築開發未完成，基本都市基盤與公共設施提供亦未可得，實屬雙輸。
- 三、考量整體街廓土地權屬狀況，應有首階段依循合理都市計畫的地權交換整理，俟環境整理完成良善公共設施後，再依建築管理由土地所有權人發起建築興闢。
本案基地現有土地產權持分狀況宜先搭配合理都市計畫完成地權交換整理後再予進行，此可見諸現有老舊整體開發區，先有都市計畫，再進行重劃整理，然後才有都市更新建築開發的發展成果。
逾臺北市政府財政局麗林二段51、52地號1.查本案涉新北市林口區麗林二段51、52地號等2筆土地，宗地面積分別為2,536.65、3.41平方公尺，本市持分均為1/2，持分面積共計1,270.03平方公尺，都市計畫使用分區為第二種住宅區。
2.貴分署以說明一函表示旨案依都市計畫法第27條第1項第4款規定刻正辦理都市計畫變更，使該地區除原指定市地重劃方式外另增列都市更新開發方式。
並表示本計畫實施後，實施者將提送都市更新事業計畫及研擬權利變換計畫送請新北市都市更新審議委員會審議，建議本局如對後續實施者查估後之權利價值有異議，得依都市更新條例第32條規定辦無1.有關本案各筆土地之更新前權利價值，依內政部營建署104年1月5日營署更字第1030083006號函示略以：「…應以報核當時之都市計畫土地使用分區規定作為價值評估之基礎，而更新後之規劃設計及權利價值評估，則依都市計畫變更後之內容為之」（附件1），合先敘明。
2.考量本案原係市地重劃開發，現僅增列都市更新開發方式，由於現況條件未變，故除強調本街廓原應負擔之比例外，另建議併人民陳情第2案於開發方式附帶條件增列：「本案各筆土地1.涉及市府權益部分，照規劃單位初步研析意見通過。
2.有關臺北市政府財政局列席代表提及以市地重劃方式開發時土地查估價值疑義部分，依市地重編號陳情人及建議位置陳情理由建議事項規劃單位初步研析意見本會決議理。惟案內2筆臺北市有持分土地都市計畫使用分區由第二種住宅區變更為公園用地，後續辦理市地重劃或都市更新時，該2筆土地權值是否仍應以第二種住宅區查估價值?因涉及市有土地權益，請貴分署釐清惠復，俾憑研處。
之更新前權利價值應以變更前之都市計畫土地使用分區，並考量原市地重劃負擔條件，作為價值評估之基礎」（附件2）。
劃實施辦法相關規定係依重劃前土地現況資料估計各宗土地地價，應無該府所提價值減損情事。
附件1附件2位置原公展內容規劃單位建議修正內容公展計畫書(P4)-劃定都市更新地區範圍A區：優先劃定更新單元優先劃定更新單元包括財政部國有財產署、台北市政府與新北市政府財政局共有及國防部政治作戰局與私人共有及一筆私有土地，開發主體為國防部政治作戰局。
A區：採自辦市地重劃或都市更新方式開發範圍包括財政部國有財產署、台北市政府與新北市政府財政局共有及國防部政治作戰局與私人共有及一筆私有土地，開發主體為土地所有權人。
公展計畫書(P14)-表三變更內容明細表第二種住宅區附帶條件：
1.A區、B1區及B2區(如圖七)應以自辦市地重劃或都市更新方式整體開發，於街廓西南側沿中華一路留設並無償捐贈開發範圍面積34.96%之公園用地後始得發照建築。
2.B1區及B2區(如表四、圖七)，可各別或共同辦理開發，或得依新北市都市更新單元劃定基準及其相關規定，併同A區申請劃定更新單元，並依前項規定捐贈公共設施用地，經主管機關審議核可後實施都市更新事業。
第二種住宅區附帶條件：
1.A區、B1區及B2區(如圖七)，各開發區均可個別或併同依「新北市政府受理自辦市地重劃作業要點」或「新北市都市更新單元劃定基準」等規定整體開發，且於街廓西南側沿中華一路留設並無償捐贈開發範圍面積34.96%之公園用地後始得發照建築。
2.本案各筆土地之更新前權利價值應以變更前之都市計畫土地使用分區，並考量原市地重劃負擔條件，作為價值評估之基礎。
- 二、為避免本案發布實施後未實施都市更新前，衍生都市計畫法第17條第2項但書規定核發建築執照，以及相關稅賦減免問題，請本部營建署城鄉發展分署於本會審定後，先依審定之都市計畫書、圖及都市更新條例有關規定，由實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施。
- 三、本案擬以市地重劃方式開發部分，請依下列方式辦理，以配合市地重劃整體開發計畫之期程，並確保都市計畫具體可行。
（一）請依平均地權條例相關規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更都市計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到3年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請都市計畫擬定機關於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。
（二）委員會審議通過紀錄文到3年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。
- 四、本案得視實際發展需要，檢具變更都市計畫書、圖，分階段報請本部核定後，依法發布實施。