MOIO8921-討論事項-第９案：高雄市政府函為「變更高雄市大坪頂以東地區都市計畫案（配合和發產業園區開發後土地處理方式）」。

會議紀錄id

MOIO8921

案件id

MOI高雄東地區2017110

概要說明

• 說明：
• 一、本案前經本會105年10月18日第884次會議決議略以：「本案經與會委員充分討論後，認為高雄市政府擬修正『完成使用滿5年方得轉讓，並應由高雄市政府買回』等機制，仍須進一步釐清與調整修正文字內容，故本案交由專案小組研提具體建議意見後，再行提會討論。」在案。
• 二、本案因案情複雜，經簽奉核可，由宋委員立垚、李委員永展、王委員珍玲、邱委員英浩、李前委員素馨、林委員旺根、陳委員永森、林委員秋綿等8人組成專案小組，並由宋委員立垚擔任召集人，於105年12月9日召開1次專案小組會議後，獲致具體建議意見，並經高雄市政府106年1月3日高市府都發規字第10535080000號函送依本會專案小組會議之初步建議意見，修正後之計畫書、圖及處理情形對照表到部，特再提會討論。

決議

• 決議：本案准照高雄市政府106年1月3日高市府都發規字第10535080000號函送修正後之計畫書、圖內容通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。
  【附件】105年8月30日專案小組會議初步建議意見及高雄市政府辦理情形項次105年8月30日專案小組會議初步建議意見高雄市政府辦理情形修正頁次摘要說明一同意採納高雄市政府本次所提修正附帶條款內容，將「3.完成使用滿5年方得轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。」修正為「3.完成使用滿5年方得轉讓，並得由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。」詳計畫書第10-11頁敬悉。
  二據高雄市政府列席代表表示，和發產業園區103年度辦理預登記期間175家登記，目前僅7%取得土地並收取保證金；請先查明發生前述情況原因為何?是否確實因前開附帶條款限制造成執行上困難?如解除前開附帶條款限制，是否後續就不會發生類似無法執行情況?如確因附帶條款限制造成執行上困難者，請將前述具體原因納入計畫書敘明。
  詳計畫書第6-7頁1.依據本府於民國103年5月及民國103年11月預登記結果，共有175家廠商有意進駐本工業區，需地面積達141公頃，佔和發產業園區規劃產業用地（一）面積之165%。惟自104/12公告出售至今，大發基地僅有3家廠商申購，購地面積2.48公頃；和春基地僅有8家廠商申購，購地面積3.6公頃，總計銷售率約6.6%，與原預登記成果差異甚大。
  2.前述銷售不佳之原因，經詢原經本府核准預登記之標竿企業，如台○科技、建○工業及成大○機等（詳附件一），皆明確表示售地限制條款不合理，希望能取消或至少在政府無法買回之情況下可轉讓予第三人。上述三家廠商所屬之電子零組件、機械設備及金屬製品製造業為本市三大主力優勢產業，且該些廠商皆已經本府審核具標竿企業資格，倘依原計畫時程進駐，至107年底即可新增投資額121億元，創造年產值200億元，並增加2,950人之就業人口，對本市之經濟發展有相當之助益。
  3.其餘預登記廠商，受到上開指標型企業延後購地之影響，亦出現項次105年8月30日專案小組會議初步建議意見高雄市政府辦理情形修正頁次摘要說明觀望心態；加之近期台南市政府開發之新吉工業區，其產權移轉閉鎖期僅五年，廠商已向本府提出本園區遭受不平等待遇之質疑。
  4.綜上，本園區之購地條款限制已影響廠商進駐之意願，實有檢討變更之必要。
  三本案援引都市計畫法第27條第1項第3款及第4款規定，配合經濟發展需要及市府興建重大設施辦理個案變更都市計畫，建請依下列各點辦理：
  -(一)依都市計畫法第27條第1項第3款及第4款規定，都市計畫發布實施後，配合經濟發展需要或市府興建重大設施辦理個案變更都市計畫，應視實際情況迅行變更，請重新查明103年6月18日高雄市政府發布實施後，「情況變更」條件差異性是否已符合前述2款規定認定變更要件(例如:是否涉及執行面技術性事項變更行政計畫等)?並請重新釐清本案是否符合都市計畫法第27條第1項第3款規定或第4款規定?抑或是皆符合前項2款條文規定?詳計畫書第2頁1.和發產業園區於101年11月30日列為本市重大施政計畫，據以辦理都市計畫變更，並於103年6月18日公告發布實施。本府預計投資220億元辦理和發產業園區之開發，並另編列36.2億元購買20%產業用地（一）土地作為只租不售用地。依據本府推估，本園區開發完成後，可新增投資金額高達175億元，年產值350億元，並增加就業人口1萬人，可有效促進經濟發展。
  2.目前因本計畫售地條款限制，導致廠商進駐情形不佳，將連帶影響本府重大建設投資金額無法回收，並難達原訂經濟發展之目標。爰為經濟發展需要及本園區之開發招商得以如期順利進行，乃提請都市計畫個案變更。
  3.依內政部93年1月7日內授營都字第0920091111號解釋函，本案變更之認定程序係由直轄市、縣（市）政府逕予認定，係屬本府權責範圍。查本案業於民國105年4月25日簽准依都計法第27條第1項第3、4款辦理變更，爰應可認定符合都計法第27條第1項第3、4款之規定。
  項次105年8月30日專案小組會議初步建議意見高雄市政府辦理情形修正頁次摘要說明(二)依初步建議意見三(一)辦理後，按本部93年1月7日內授營都字第0920091111號函有關都市計畫法第27條第1項第3、4款之申請變更程序即認定核准機關規定(詳附件)，本案屬高雄市政府認定事項，惟似不宜以其他園區皆無類似限制條件及私法契約自由作為本案變更理由(詳修正計畫書附件一)辦理都市計畫檢討變更，建請修正本案變更理由。
  詳計畫書第7-8頁遵照辦理，已將變更理由修正為依據政策指導面向與實際執行面向，僅於實際執行面向內說明與其他園區開發之購地條款比較。
  (三)依初步建議意見三(一)及三(二)辦理後，請檢附個案變更都市計畫認定文件，納入計畫書敘明。
  詳計畫書第13-16頁本案變更都市計畫認定文件請參考計畫書附件一。
  四請依初步建議意見二、三辦理後，如經認定本案確實配合經濟發展需要者，請該府函詢經濟部工業局就工業主管機關立場表示，是否同意前述附帶條件之修正內容表示意見，供本會審議之參考。
  --遵照辦理，已敦請經濟部工業局出席會議表示意見。
  五請查明本案變更內容是否符合原徵收計畫目的及未來是否造成土地徵收條例第9條下列各點規定，導致原土地所有權人得於徵收公告20年內，申請原徵收補償價額收回其土地情形，供本會審議之參考。
  (一)徵收補償費發給完竣滿三年，未依徵收計畫開始使用者。(二)未依核准徵收原訂興辦事業使用者。(三)依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。
  --1.本園區徵收土地補償費係於104/12/1發放，並同步於104/12辦理開發工程與土地銷售，爰已依核准徵收計畫開始使用，且目前開發計畫持續進行中，爰無第（一）款至第（三）款之情事。
  2.本次主計變更條款，未涉及原核准徵收計畫之內容，本次變更後仍將持續依原訂興辦事業計畫使用。
  3.本次主計變更內容與原核准徵收計畫之對照表如附件二所示。
  附件一、高雄市政府回應資料-標竿申購廠商及意見附件二、和發產業園區主計變更內容與原核准土徵計畫書對照表公益性及必要性評估報告徵收土地計畫書都委會817次提案條文涉及公益性評估(第一種產業專用區之20%土地只租不售。
  第一種產業專用區之80%土地為先租後售，並附帶限制條款(1)取得土地使用權後，限期3年內設廠完成使用，逾期未使用則收回土地，已繳納之保證金沒入；(2)設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售。)都委會817次決議新增條文不涉及公益性評估，屬興辦事業概況之描述。
  (完成使用滿5年方得轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。)第三章興辦事業概況第(七)節開發成本及財務敏感度分析(內文第15頁，引述都委會(第817次)決議)：
  經前述之敏感度分析，本計畫於開發後之土地處理方式於內政部都委會審議時，獲致結論如下：1.產業用地（一）（1）產業用地（一）之80%土地為先租後售，並附帶限制條款：
  A.取得土地使用權後，限期3年內設廠完成使用，逾期未使用則收回土地，已繳納之保證金沒入；B.設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售；C.完成使用滿5年方得轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。
  第十章公益性評估第(四)節永續發展因素評估(內文第50頁)：本案使用徵收手段取得私人土地，設置產業園區，為使園區得永續經營，並避免開發後需地廠商以屯地方式炒作土地價格，或廠商無力經營時卻不願轉售，造成廠房閒置且土地效益無法充分利用之情事，本案將於後續開發契約及土地租售要點中明定限期使用之相關規定。包含須於規定時間內建廠，若未依時限及規定建廠使用者，則依原價買回，並沒收保證金。且開發方式採預售制分期開發，並於主要計畫載明本案產業用地（一）之20％土地採出租方式，故本府既是管理單位，也負擔開發成本成為土地所有權人，將永續管理經營和發產業園區。
  第五章公益性及必要性報告第(四)節永續發展因素第2小節永續指標第(5)小點生產之永續(內文第15頁)：本案使用徵收手段取得私人土地，設置產業園區，為使園區得永續經營，並避免開發後需地廠商以屯地方式炒作土地價格，或廠商無力經營時卻不願轉售，造成廠房閒置且土地效益無法充分利用之情事，本案將於後續開發契約及土地租售要點中明定限期使用之相關規定。包含須於規定時間內建廠，若未依時限及規定建廠使用者，則依原價買回，並沒收保證金。
  且開發方式採預售制分期開發，並於主要計畫載明本案產業用地（一）之20%土地採出租方式，故負擔數十億之成本，本府既是地主也是管理單位，將永續管理經營和發產業園區。
  另，本府以高市府經工字第10435443600號函補充說明有關附買回機制之執行細節及財務評估狀況，再以高市府經工字第10435763200號函表示將確實依貴部都委817次會議、及貴部土地徵收審議小組第52次會議決議事項(以限制規定重新調查進駐廠商意願..等)辦理。
  本次變更提案條文(完成使用滿5年方得轉讓，並得由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。)程序上，依和發土徵公益性評估報告，係以保留20%產業用地（一）只租不售及限期建廠方式落實土徵公益性，且完成使用後之管制與公益性評估因素應無直接關聯影響，爰本次變更應無涉土徵計畫書之變更，亦即無土徵計畫重新審議之程序疑慮。
  實際執行上，本次變更係為使「強制收買」於實務執行較有彈性，非取消「強制收買」之規定，變更後經評估更能防止投機炒作，並落實產業園區土地持續提供產業使用、促進經濟發展之公益性目標。