TPEO8191-0-案名：有關「修訂木柵、景美萬芳路140高地附近地區細部計畫（通盤檢討）案」土地使用管制與使用項目修訂案

會議紀錄id

TPEO8191

案件id

TPE通檢地附近2024912

概要說明

• 案情概要說明：
• 一、提案單位：臺北市政府都市發展局
• 二、市府以113年8月1日府授都規字第1133053767號函送會議資料到會。
• 三、本計畫區係源於67年為木柵景美萬芳新社區國宅使用，變更保護區為住宅區，都市計畫劃定並採區段徵收方式整體開發，全區適用本市山坡地開發建築管制規定。
• 四、於78年之修訂通盤檢討案，明訂第一類住宅用地、第二類住宅用地、第三類住宅用地之建蔽率、容積率、院落限制及鄰棟間隔等規定，其餘規定於第一類住宅用地比照土管自治條例第一種住宅區、第二類住宅用地及第三類住宅用地比照第二種住宅區。
• 五、市府於88年4月30日修正發布之「臺北市土地使用分區管制規則」(100年修訂為自治條例)中增訂第11-1條：「第一種住宅區建築物高度不得超過三層樓及十．五公尺，第二種住宅區建築物高度不得超過五層樓及一七．五公尺。」，致使本計畫區之各類住宅用地須依比照之第一種住宅區或第二種住宅區之建築物高度規定辦理。
• 六、市府經綜合考量地區使用需求、保障地區住戶更新改建權益，以及全市管制一致性，針對本計畫範圍內之建築物高度管制、院落、鄰棟間隔，以及第三類住宅用地使用項目調整方案妥適性及後續作業，提委員會研議：
  (一)建築物高度：
  1.第一類住宅用地維持比照第一種住宅區規定(三層樓、10.5公尺高度)。
  2.第二類住宅用地比照第二之一種住宅區規定(無樓層及高度限制)。
  3.第三類住宅用地比照第三種住宅區規定(無樓層及高度限制)。
  (二)使用項目：第三類住宅用地比照第三種住宅區規定。
  (三)院落及鄰棟間隔：
  1.第一類住宅用地比照第一種住宅區規定。
  2.第二類住宅用地比照第二之一種住宅區規定。
  3.第三類住宅用地比照第三種住宅區規定。
  4.商業用地比照第一種商業區規定。
  5.公共設施用地比照土管自治條例有關公共設施用地之規定。
  (四)後續作業：納入通盤檢討案辦理，惟個案建築基地倘有辦理時程之急迫性，得循程序以個案方式辦理細部計畫之變更。
  研議意見：委員建議提供市府後續參考。
  委員發言與列席單位回應許阿雪委員1.研議內容主要在第一類住宅用地、第二類住宅用地及第三類住宅用地等之高度管制、使用分區及院落規定分別回歸住
• 一、住二之一及住三等土地使用分區管制全市一致性規定，但建蔽率部分並未回歸通案管制，考量全市住二山限區不只有本區140高地，既然顧及一致性，就應該要全部回歸土管規定。
  2.而都更部分已有相關的審議規範或規定如簡報第7頁所示，這屬兩個層次的問題，一個涉及都更、另一個涉及土管的規定，故建蔽率應該要回歸土管規定，以上建議請參考。
  薛昭信委員1.若是以通盤檢討的角度來看，本計畫區之容積率不高，其建蔽率放寬較土管規定為高，則不需要再去放寬建築高度。
  2.本案位於山坡地，建築高度影響整個環境及都市視覺景觀，建蔽率放寬，對小環境可能變差，但比較擔心的反而是個案建築基地辦理都市更新取得容積獎勵，其實會改變整個原來的土地使用分區管制，包括道路寬度容受力能否滿足使用需求。
  劉玉山委員1.本案源自臺北市議會議員提案，再由市府提出修訂都市計畫方案來研議基本方向，無論土地使用分區之使用項目、容積率及院落等都是土管的規定，就使用項目部分，因使用分區為住宅區，土管規定是正面表列方式，且院落及鄰棟間隔也是土管規定，顧及全市一致性，皆可考慮。至於建物高度部分，則持保留態度。
  2.簡報第18頁後續程序提及依都委會第813次會議之辦理，個案建築基地倘有時程之急迫性，其急迫性之認定由誰認定？其辦理程序為何？3.若為個案，則不必提都委會研議，應由市府自行研議後，依通案辦理方式修訂之，再提都委會進行審議。
  都市發展局1.本計畫區因為考量到改建時，較大建蔽率對於未來改建會相對較容易規劃，並讓建物高度不會過高，且目前建蔽率僅比住2-1及住3多5%之情形，建議維持原來之建蔽率。
  2.本案其實主要是考慮78年訂住三類容積率為225%，並規定比照住二，當年土管住二並沒有高度管制限制，之後因88年土管規定時，推測當時沒有全面檢視臺北市都市計畫，以致本計畫區管制有相對不合理的地方，再經過檢視後，目前修正方向沒有違背當初規劃原意，故提都委會研議，主要是希望在計畫方向能更嚴謹，本案後續仍將透過通盤檢討方式辦理計畫變更。
  3.有關急迫性案件及辦理程序一節，是指一般都更案件，可以循程序辦理細部計畫變更，且希望本案研議後之成果，在確認方向後，於通盤檢討尚未公告實施前，能提供個案變更之依據及辦理原則。另本市住宅區之使用項目係為正面列舉。
  4.依簡報第9頁，本計畫區之建物高度係用目前住二類40%、住三類50%、及比住二之一跟住三還要寬的建蔽率模擬，但仍不足，故有放寬高度的需求。
  5.至於建蔽率有沒有需要一致比照，依照都更自治條例山限區之住二之一、住三等有建蔽率放寬規定，第一個原則是依原建蔽率建築，但原建蔽率較大者，第2個原則是依規模有不同的放寬程度。住二之一基地在1000平方公尺以下，建蔽率是不能大於50%，基地超過1000平方公尺，不能超過40%；住三的基地，面積1000平方公尺以下，建蔽率不能大於60%，1000平方公尺以上，不能超過50%。故目前住二類的40%、住三類的50%，都是住二之一跟住三在都更自治條例放寬建蔽率可以接受的範圍內。
  6.如果興建時所使用之建蔽率是住三類50%或大於45%，建蔽率修為45%，可依照現有都更自治條例規定放寬建蔽率，但興建時建蔽率小於45%則沒有辦法放寬。另最近就山限區都更案件中進行模擬討論後，都更規劃過程時，因88年臺北市法令有比較大修正是山限區規定，就是有坡度大於30%以上不能夠計入建蔽率規定，經過幾個案例檢討考慮後，建議建蔽率能放寬一些，都更時才比較能規劃配置建築，本計畫區在88年以前就已建築完成的基地，考慮它以後更新改建的設計彈性會建議維持目前住二類跟住三類的建蔽率是分別是40%跟50%。