MOIO5041-審議事項-第十一案:宜蘭縣政府函為「變更五峰旗風景特定區計畫(第二次通盤檢討)案」。

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會議紀錄id

MOIO5041

案件id

MOIO5041-4-012-946f88

概要說明

• 說明:一、本案業經宜蘭縣都市計畫委員會八十九年五月六日第九十九次會議審決通過,並准宜蘭縣政府八十九年六月十五日八九府建城字第○六二○二六號函,檢附計畫書圖報請核定等由到部。
• 二、法令依據:都市計畫法第二十六條。
• 三、變更位置:詳計畫圖示。
• 四、變更內容:詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見:詳人民團體陳情意見綜理表。
• 六、本案因涉及風景區景觀遊憩規劃及設置開發許可區事宜,所涉案情複雜,經簽奉兼主任委員核示由本會委員組成專案小組先行審查,研提具體審查意見後,再行提會討論;本案專案小組成員為賴委員美蓉、李委員威儀、林委員享博、林委員大煜及張委員元旭等,並由賴委員美蓉擔任召集人,於八十九年八月一日、八十九年九月二十六日、八十九年十一月十七日及九十年元月四日召開四次專案小組審查會議及八十九年八月十一日赴現場勘查,研獲具體審查意見,爰提會討論。
• 範圍面積等說明資料,並納入計畫書敘明,俾利查考。
• 二、本案原擬變更保護區為開發許可區(十一.三七公頃),及訂定「變更五峰旗風景特定區計畫(第二次通盤檢討)開發許可管制要點」,以及宜蘭縣政府八十九年十二月十四日八九府建城字第一三七一七四號函送之補充資料部分,尊重該府列席代表說明,基於該府為推動引進本風景區觀光產業發展及遊憩使用之施政目標需要,及民間自行整體開發之公平合理,並依歷次專案小組審查意見,爰原則同意變更,並應依左列各點修正:
• (一)本案擬變更保護區為「開發許可區」(十一.三七公頃)部分,查都市計畫法尚無開發許可之明文規定,及「開發許可區」並非都市計畫法第三十二條規定所稱之土地使用分區之一種,同意該府上開函提意見,將原擬變更範圍剔除環境敏感地區,而修正為位於五峰路以南、停車場預定地以東及防汛道路以北之保護區,並修正土地使用分區名稱為「觀光休閒產業專用區」(約八.○九公頃);及於本計畫區中央及得子溪南側之保護區,修正變更為公園用地(約二.一六公頃),而位於五峰路北側二塊保護區,基於防災安全,應維持原計畫。另為確保未來開發之防災安全及維護環境品質,沿得子溪口旁變更後之上開專用區,應自計畫道路境界線起退縮至少十二公尺以上作為緩衝綠帶使用。但退縮建築部分,得計入法定空地。
• (二)上開變更部分保護區為「觀光休閒產業專用區」部分,其開發方式,原則同意該府上開號函研提增修訂之「觀光產業整體開發獎勵及審查作業要點」規定辦理。
• (三)上開作業要點第一點訂定目的,應修正為「為鼓勵觀光休閒產業專用區整體開發、促進公共設施興闢,並配合土地使用分區管制要點之執行,訂定『觀光休閒產業整體開發獎勵及審查作業要點』(以下簡稱本要點)。」。
• (四)上開作業要點第二點後段「為確保環境承載力及落實總量控制,申請開發之總樓地板面積達61,000平方公尺,或旅館住宿床數達750床時,本要點即停止適用」文字部分,應予刪除。
• (五)上開作業要點第五點規定部分條文,應修正文字為「(二)...。
• 折算捐獻代金部分以自願捐地面積之十分之七為上限,並應以申請整體開發土地為範圍,按縣政府核定本計畫區當期公共設施用地徵收補償標準,核算地價總額後,依照面積比例計算。」。
• (六)為確保本計畫區開發品質,本計畫區應建立總量管制及計算最大開發總量值,故上開作業要點第七點規定部分條文,應修正文字為「(一)整體開發範圍之觀光休閒產業專用區建築基地(得含改以繳納自願捐獻代金方式折算之土地面積)之建蔽率不得大於百分之三十五,累計獎勵後之容積率不得大於百分之一百二十,建築物最大高度不得超過二十一公尺。」。
• (七)上開作業要點第七點第五款「(五)為鼓勵依『發展觀光條例』設置之觀光旅館進駐,得以下表計算獎勵容積(CH)」規定部分條文,應增列各年度之獎勵容積表及最大獎勵容積值,以利查核。
• (八)上開作業要點第八點第二款「(二)...,但其原有之容積率(3%)允建樓地板面積得納入整體開發建築計算」部分條文,應予刪除;第四款「(四)基地面臨道路部分應至少退縮七公尺寬作為緩衝綠化空間」部分,應修正為「(四)基地面臨五峰路道路部分,應至少退縮七公尺寬....。」,及併同審查意見(二)1、後段文字納入土地使用分區管制要點規定。
• (九)上開作業要點第九點第五款開發計畫書內容包括「事業及財務計畫」部分,應增列事業及財務計畫可行性評估分析。
• 三、考量引進觀光產業衍生旅遊人次交通量及停車需求,以及觀光旅館業者開發後所引進之汽車週轉率比平日來回旅次低,原劃設停車場用地(一.○九公頃)仍有不足,應擴大變更東側毗鄰部分保護區為停車場用地,合計面積至少為一.三○公頃,並於將來開發時應規劃至少百分之十之土地作為大眾運輸轉運相關設施使用,以解決停車問題。
• 四、本案宜蘭縣政府所提修正後之擬變更保護區為觀光休閒產業專用區,無法以區段徵收方式整體開發之具體理由仍有不足,應請該府都計單位應會同地政單位研擬上開無法以區段徵收方式整體開發之具體理由,俟本會審定,專案報請行政院核示同意免以區段徵收方式整體開發後,並依院核示內容及應於五年內完成開發,納入計畫書規定辦理,否則仍應以區段徵收方式開發或再檢討原土地使用分區變更其他土地使用分區。
• 五、有關宜蘭縣政府於九十年元月四日本會專案小組第四次審查會議中所提土地使用分區管制要點增列部分:
• 宜蘭縣政府研提土地使用分區管制要點增列條文本會專案小組審查意見一、觀光休閒產業專用區之土地以供與觀光發一、第一項後段文字修正為展、遊憩使用相關之服務業為主,容許項目包「...。並依『觀光休閒括觀光旅館、國民旅社、休閒農業、露營活動產業整體開發獎勵及審查及設施,及其他經觀光主觀機關同意供觀光遊作業要點』規定辦理之開發憩使用之項目。非依「觀光產業整體開發獎勵建築,未依規定辦理者,其及審查作業要點」規定辦理之開發建築,其容使用管制依原土地使用分積率不得大於三%、建蔽率不得大於二○%。區規定辦理。」。
• 為確保開發行為免受河川洪汎可能之環境災二、第二項併同審查意見二辦害,觀光產業專用區位於河川區分區界線四理。
• ○公尺範圍內,不得開發建築。但作為綠化、道路及必要之河防工程者,不在此限。該退縮建築部分得計入法定空地。
• 二、公園用地建蔽率不得大於十五%,容積率不得准照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 大於十%,並應以山林自然保育之方式利用為主,其相關設施之開闢應整體規劃設計,且完成相關之水土保持措施及防災計畫三、停車場用地建蔽率不得大於四○%,得以複層為因應觀光休閒產業衍生旅遊方式闢建,惟其高度不得超過週遭所臨道路人次交通量,增列「應提供至少之最高部分。百分之十之大眾運輸轉運設施用地,供旅客轉乘接駁使用」,其餘准照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 六、變更綜理表部分變更內容變更理本會專案小組編號位置原計畫面積新計畫面積(公頃)備註由審查意見(公頃)變一計畫目標年民國六十八年民國六十八年至民配合計畫之實配合北部區域計至民國九十二國九十二年施,調整計畫目畫(第一次通盤檢年標年。討)指導,應修正為「民國九十四年」。
• 變二一號、二號保護區○.四道路用○.五○依未來交通需除變更理由修正、三號道路停車場二地要調整。為「配合未來旅遊、及四號道用地○.○人口之需要,計畫路八道路寬度由十二公尺擴寬為十五公尺」外,其餘准照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 變三礁溪都市計保護區一一.開發許一一.三七一、促進本計畫併同審查意見二畫範圍界限三七可區區之觀光及四辦理。
• 至六號道路遊憩發展。
• 底與美慶山二、取得公共設莊後五號道施用地,或路間及南岸建設基金。
• 變四增修訂土地(詳如土地使用分區管制要點對照表)依通盤檢討增併同土地使用分使用分區管修。區管制要點綜理制要點表辦理。
• 變五增訂開發許(詳如開發許可管制要點)配合開發許可併同審查意見二可管制要點區新增訂。及五辦理。
• 註:1.凡本次通盤檢討未指明變更部分,均應以原有計畫為準。
• 2.表內面積應以依據核定圖實地分割測量面積為準。
• 七、土地使用分區管制要點綜理表部分編宜蘭縣都委會決本會專案小組原條文公開展覽條文號議審查意見一一、本要點依都市計畫法一、本要點依都市計畫照案通過。配合本部八十九年第二十二條及都市計法第二十二條及都十二月二十九日台畫法台灣省施行細則市計畫法台灣省施八九內營字第八九第三十一條規定訂定行細則第三十一條八五四六八號令發之。規定訂定之。布「都市計畫法臺灣省施行細則」第三十五條,應修正編宜蘭縣都委會決本會專案小組原條文公開展覽條文。
• 二二、景觀保護區之土地以二、景觀保護區之土地照案通過。准照宜蘭縣政府核維護自然景觀為主,以維護自然景觀為議意見通過。
• 區內之土地得設解說主,區內之土地得與景觀資源維護所必設解說與景觀資源須之設施,但不得作維護所必須之設施建築使用。,但不得作建築使用。
• 三三、旅遊服務設施區內之三、旅遊服務設施區內修正通過。修正為:除左列二點修正土地,以供建築服務遊之土地,以供建築三、旅遊服務設施區外,其餘准照宜蘭客之賣店建築為主,其服務遊客之賣店建內之土地,以供縣政府核議意見通建築物及土地之使用築為主,其建築物建築服務遊客過。
• ,依下列規定:及土地之使用,依之賣店建築為一、增列「得供作(一)建蔽率不得大於下列規定:主,其建築物及大眾運輸轉運百分之四十。(一)建蔽率不得大土地之使用,依設施相關項目(二)建築物之簷高不於百分之四十。下列規定:使用」。
• 得超過二層樓(或(二)容積率百分之(一)建蔽率不得大二、第六款因不符七公尺)。八十;建築物之於百分之四容積移轉相關(三)建築物應採斜屋簷高不得超過十、容積率百分法令規定,應頂式,顏色及構造二層樓(或七公之八十;建築物予刪除。
• 應配合四周環境尺)。之簷高不得超以求美化。(三)建築物應採斜過二層樓(或七(四)使用行為以販賣屋頂式,顏色及公尺)。
• 土產、餐飲、水果構造應配合四(二)基地面臨道路等為限。周環境以求美部分應自建築化。線退縮六公尺(四)使用行為以販以上建築。
• 賣土產、餐飲、(三)最小基地規模水果等為限。不得小於三百(五)得依開發許可三十平方公尺。
• 管制要點相關(四)建築物應採斜規定,轉移容屋頂式,顏色及積,但至少保留構造應配合四百分之四十之周環境以求美容積率於原地化。
• 發展。(五)使用行為以零為限,但不包括編宜蘭縣都委會決本會專案小組原條文公開展覽條文號議審查意見旅館使用。
• (六)得依開發許可管制要點相關規定,轉移容積,但至少保留發展。
• 四四、保護區內之土地應依四、保護區內之土地應照案通過。配合本部八十九年都市計畫法台灣省施依都市計畫法台灣十二月二十九日台行細則第二十五條、省施行細則第二十八九內營字第八九第二十六條有關規定五條、第二十六條八五四六八號令發辦理。有關規定辦理。布「都市計畫法臺灣省施行細則」第二十六條、第二十七條,應修正上開法源依據條次。
• 五五、開發許可區依開發照案通過。併同審查意見二許可管制要點規定及五辦理。
• 辦理;未納入整體開發申請者,其分區管制同保護區之規定辦理。
• 六五、保存區供宗教性建築六、保存區供宗教性建照案通過。為配合統一名及附屬設施使用,其築及附屬設施使用稱,應將「保存建築物及土地使用依,其建築物及土地區」修正為「宗左列規定:使用依左列規定:教專用區」外,(一)本保存區土地使用,(一)本保存區土地使用其餘准照宜蘭縣應儘可能不破壞地貌,應儘可能不破壞政府核議意見通,並應盡量植栽綠化地貌,並應盡量植過。
• 。栽綠化。
• (二)本區土地以供宗教性(二)本區土地以供宗教聖母塔、聖堂接待所性聖母塔、聖堂接之使用為限,建築總待所之使用為限,面積不得大於七OO建築總面積不得大平方公尺。於七OO平方公尺(三)建築物應採傳統宗教。
• 式之造型,其材料、(三)建築物應採傳統宗顏色應配合四周環境教式之造型,其材,空地並應綠化。料、顏色應配合四(四)建築物應以配置於坡周環境,空地並應編宜蘭縣都委會決本會專案小組原條文公開展覽條文號議審查意見度三O%以下之緩坡綠化。
• 地為限,建蔽率不得(四)建築物應以配置於大於一O%,容積率不坡度三O%以下之得大於二O%。緩坡地為限,建蔽(五)保存區範圍涉及保安率不得大於一O%林地之土地,其使用,容積率不得大於仍應依森林法有關規二O%。
• 定辦理。(五)保存區範圍涉及保(六)本區之開發應一次提安林地之土地,其出整體開發計畫送請使用仍應依森林法建管,觀光及農林主有關規定辦理。
• 管單位審查核准後使(六)本區之開發應一次得興建。提出整體開發計畫送請建管、觀光及農林主管單位審查核准後使得興建。
• 七六、機關用地之建蔽率不七、機關用地之建蔽率修正通過:容積率修按部頒「都市計畫得大於五O%,容積率不得大於四O%,容正為不得大於八O容積移轉實施辦不得大於一OO%。積率不得大於六O%,餘同公展條文。法」第六條規定,%。得依開發許可管目前只限於都市計制要點規定,併入畫表明應予保存或整體開發範圍。直轄市、縣(市)政府主管機關認定容積移轉,爰刪除「得依開發許可管制要點規定,併入整體開發範圍」後段文字,並增列「建築物之簷高不得大於二層樓(或七公尺)」及「機關用地應自道路境界線至少退縮五公尺建築,如有設置圍牆之必要者,圍牆應自道路境界線至少退縮三公尺;退縮部分得計入法定空編宜蘭縣都委會決本會專案小組原條文公開展覽條文號議審查意見地,並應妥予植栽綠化」規定外,其餘准照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 八七、建築基地內之法定空八、建築基地內之法定照案通過。准照宜蘭縣政府核地應留設二分之一以空地應留設二分之議意見通過。
• 種植花草樹木。一以種植花草樹木。
• 九九、本計畫不適用台灣修正通過。修正為:應修正為「本計畫省建築物增設停車九、本計畫區建築物區建築物除依『觀空間鼓勵要點及實除依開發許可光休閒產業整體開施都市計畫地區建管制要點外,不發獎勵及審查作業築基地綜合設計鼓適用相關增設要點』規定外,不勵辦法。停車空間鼓勵適用相關增設停車規章及實施都空間鼓勵規章及實市計畫地區建施都市計畫地區建築基地綜合設築基地綜合設計鼓計鼓勵辦法。勵辦法」。
• 十八、本要點未規定事項適十、本要點未規定事項照案通過。准照宜蘭縣政府核用其他法令規定。適用其他法令規定議意見通過。
• 。
• 八、逕向本部陳情意見部分編陳情人及本會專案小組一五鳳旗實壹、一、以「台灣省主要溫泉風併同審查意見業股份有一、依據「開發許可管制要點」第五項景特定區開發條件比二及五辦理,限公司第二及四款規定:「建蔽率40%,較表」之平均值計算,並請宜蘭縣政五峰段基本容積率為30%。」,其建蔽率建蔽率40%,容積率府再與陳情人1576等廿與基本容積率顯然無法匹配。180%以上,方為合理。妥予溝通說三筆地號二、如果依此項規定進行規畫,而且充二、現有合法建築物之改明。
• 分利用40%的建蔽率,則因容積率建,除了要依規定捐贈只有30%,30%\40%=0.75〈1,根外,樓地板面積還將有本蓋不到壹層樓,如此很不合理,很大的損失;而在本區而且此規定造成土地使用強度偏低域內「建地目」的公告。現值,比其他類別地目三、敬請參考如附表所列:「台灣省主的公告現值至少高出要溫泉風景特定區開發條件比較四倍以上,亦即捐贈值表」,基本上容積率為建蔽率之倍也隨之提高,因此建請編陳情人及本會專案小組數依各地區之不同,至少二倍以積極考慮本區域內現上,多者甚至於高達十五倍。有合法建築物之權益。
• 一五鳳旗實貳、依照目前該項辦法,台北市併同審查意見業股份有一、根據「開發許可管制要點」第九項之獎勵值為15平方公尺,高二、三及五辦限公司規定:「依據本要點申請之整體開雄市與台灣省均為25平方理,並請宜蘭五峰段發,以台灣省建築物增設停車空間公尺,建請配合現有建築法縣政府再與陳1576等廿鼓勵要點及實施都市計畫地區建令,才有發揮創意的建築空情人妥予溝通三筆地號築基地綜合設計鼓勵辦法」,每增間。說明。
• 設一停車位,可增加樓地板面積5平方公尺,如此很不合理。
• 二、縱觀台灣省各大都市計畫案甚至於各風景特定區之通盤檢討開發條件,從無如此之規定;況且自隔週休二日實施後,國人旅遊、休憩風氣日盛,在大量運用私有交通工具之下,形成風景區更需要大量的停車空間,以符合需求。
• 三、而且依據主要計畫第三章第二節「遊憩活動與現況」及第三節「交通系統」中之說明,理應利用本項辦法大力鼓勵、廣建停車場,以疏緩交通而非一味地設法防止,深恐人民應用上述條例以增加容積率。
• 一五鳳旗實參、捐贈之比例愈高,給予獎勵併同審查意見業股份有一、政府為獎勵民間投資,不遺餘力地值就應該更優惠。二及五辦理,限公司修法、設法,甚至於以種種優惠條並請宜蘭縣政五峰段件為誘因,無非要以創造有利的投府再與陳情人1576等廿資環境吸引民間投資,提昇更大的妥予溝通說三筆地號經濟價值,以祈使創造「大家都贏」明。
• 的局面;如今為改善「五峰旗風景特定區」長久以來積弱不振之現象,理應有更開闊的心胸及高瞻遠矚的眼光對待。
• 二、依據「開發許可管制要點」第五項第四款規定:「公共設施捐贈比例為整體開發基地之30%時,基本容積率為30%;捐贈比例大於30%,小於40%(含)時,每增加1%,其基本容積率增加0.5%;捐贈比例大於40%,小於65%(含)時,每增加1%,其基本容積率增加0.4%;編陳情人及本會專案小組捐贈比例大於65%時,不在增加其基本容積率。」。
• 三、依此,捐贈公共設施用地給予政府之比例大於40%時,其基本容積率增加值,比捐贈比例低於40%(含)時的基本容積率低;顯然民間投資愈多獎勵愈少,似有懲罰之意味,如此又如何能吸引外來投資?又如何增進土地的利用價值?促進地方的繁榮。
• 一五鳳旗實肆、本案應該比照其他縣市已併同審查意見業股份有一、「開發許可管制要點」第五項第五經核定的辦法,提高獎勵幅二及五辦理,限公司款規定:N值係為鼓勵依「發展觀度,以吸引民間快速進入投並請宜蘭縣政五峰段光條例」設置之觀光旅館,其在主資,促進地方繁榮。府再與陳情人1576等廿妥予溝通說要計畫發布實施三年內提出自擬細三筆地號明。
• 部計畫並完成建照申請者,予以政策性獎勵(N=)25%;在主要計畫發布實施三至五年內提出自擬細部計畫並完成建照申請者,予以政策性獎勵(N=)15%。
• 二、敬請參考「花蓮縣石梯秀姑巒風景特定區」之旅館區設立獎勵辦法:
• 計畫發布實施一年內提出申請者,容積增加50%;二年內提出申請者,容積增加30%;三年內提出申請者容積增加10%。
• 一五鳳旗實伍、建築高度不得超過十四樓併同審查意見業股份有一、「開發許可管制要點」第五項第二以及五十公尺。二及五辦理,限公司款規定:建築高度不得超過二十五並請宜蘭縣政五峰段公尺。府再與陳情人1576等廿二、而第五項第五款係為鼓勵設置觀光妥予溝通說三筆地號旅館,查「觀光旅館」之樓層高度明。
• 應考慮:壹樓門廳要高一些,貳樓以上含客房、走道之中央空調系統風管、消防系統灑水設備、照明、緊急廣播系統、給排水等各式各樣位於樑下管路之安排、施工(儘量避免管線穿樑,損害結構),甚至於應該考慮到未來之維修空間,所以樓層高度應該提高,以符實際需編陳情人及本會專案小組要。
• 三、本區域海拔高程約五十公尺,背景五峰旗瀑布海拔七六九公尺,所以如果建築物限高在十四樓及五十公尺以下之非高層建築,尚不致於影響到景觀及天際線。

委員發言

• 附錄:本會專案小組審查意見本計畫案除左列各點外,其餘建議准照宜蘭縣政府核議意見通過。
• 一、請宜蘭縣政府再補充位於本案擬變更保護區為開發許可區內,現有合法建物(旅館、農舍、住宅等)之核發使用執照時間及

決議

• 決議:一、本案除宜蘭縣政府九十年元月十九日九十府建城字第○○八七九一號函提觀光休閒產業專用區建蔽率上限由百分之三十調整為百分之三十五,以及宜蘭縣劉縣長守成於會中建議觀光休閒產業專用區之容積率上限由百分之一百調整為百分之一百二十,基於尊重地方政府擬定實施都市計畫之權責,爰同意採納外,其餘仍准照專案小組審查意見(如附錄)通過,並退請該府依照修正計畫書、圖後,報由內政部逕予核定,免再提會討論。

附帶決議

• 二、附帶決議:「爾後各直轄市、縣(市)政府報部核定之計畫案,經本會專案小組審查完竣並獲致具體審查意見後,縣(市)政府如仍有不同意見,應正式行文內政部,交由專案小組繼續審查,以免延宕審議時效。」,並請內政部函請各地方政府查照辦理。

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