MOIO5281-審議事項-["第六案：台北市政府函為「變更『修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內『中山北路六段以西、德行西路以南、中華電信士林工務大樓以北、捷運淡水線以東所圍地區（士林電機

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MOIO5281

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概要說明

• 說明：一、本案業經台北市都委會九十年四月十三日第四七八會議審決修正通過，並准台北市政府九十年八月二日府都二字第九○○七一二四○○○號函檢附計畫書圖等報請核定等由到部。
• 二、法令依據：都市計畫法第二十二條、第二十四條及第二十六條。
• 三、變更計畫範圍：詳計畫示意圖。
• 四、變更理由及內容：詳計畫書。
• 五、公民或團體所提意見：詳公民或團體對本計畫案所提意見綜理表。
• 六、本案因案情複雜，經簽奉核可，由本會夏委員鑄九（召集人）、周委員志龍、羅前委員時瑋、黃前委員崑山、劉前委員可強等五人組成專案小組，經本會專案小組於九十年八月三十一日、十一月二十日召開二次審查會議，復因九十一年本會部分委員重新派聘，專案小組經重新簽奉核可，由本會夏委員鑄九（召集人）、范委員國俊、陳委員明竺、林委員素貞、周委員志龍等五人組成專案小組，並於九十一年二月四日召開第三次審查會議，獲致具體審查意見，爰提會討論。

決議

• 決議：本案依本會專案小組審查意見（詳如附錄）通過，並退請該府依照修正計畫書、圖後，報由內政部逕予核定，免再提會討論。

附件

• 附錄本會專案小組審查意見：
  本二案建議除左列各點外，其餘准照台北市政府核議意見通過。一、主要計畫部分：
  本二案屬土地開發許可性質，基於左列二點理由，原則同意變更，惟為符合都市計畫法第三十二條規定並簡化土地使用分區名稱，擬變更後計畫名稱「商務產業特定專用區」，請修正為「商務產業專用區」，並於主要計畫書增列其特定目的之功能定位及使用性質等相關說明，以作為擬定細部計畫之準則。
  （一）審酌原工業區之基地條件及都市發展空間結構趨勢，已有產業轉型之必要。
  （二）本案細部計畫書商務產業區已有供策略性及相關產業使用之樓地板面積下限規定（至少佔基準樓地板面積五分之一），並經士林電機廠股份有限公司就台北市政府產業發展政策及市場需求，研提市場評估分析報告，及經台北市政府九十一年一月七日府都二字第○九一○○二○一六○○號函確認，有別於一般工業區變更為商業區之案例。二、細部計畫部分：
  （一）商務產業區於土地使用管制已有供策略性及相關產業使用之樓地板面積下限規定，為使計畫內容前後一致，請於計畫原則與構想補充相關說明。
  （二）有關商務產業區之建築量體不宜以單棟建築開發，應考量與鄰近建築物之關係，以及與開發基地外公共設施用地（公園用地及廣場用地）及基地內開放空間協調配合乙節，同意依台北市政府九十年十月三十一日府都二字第九○一六二六八一○○號函研擬之都市設計管制條文「商務產業區之建築配置，應考量與鄰近建築物、基地外之公共設施用地（公園用地與廣場用地）及基地內開放空間之串聯協調配合，並不宜以單棟建築之型式設計」辦理，並請台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會於審議時，應重視中山北路往北過福林橋街景及遠處大屯山都市景觀，以避免產生不和諧。
  （三）擬變更後土地產權仍屬於申請人所有之細部計畫廣場用地，於規劃設計時，應重視與鄰近建築物之關係，並應維持其公共開放性與市民可及性，以避免成為私人使用空間。
  （四）擬變更後土地產權經協議自願捐贈予台北市政府之細部計畫公園用地，於規劃設計時，應考量鄰近地區商業行為（如西北側市場用地之家樂福量販賣場）所產生人潮、交通、停車、攤販．．．等衝擊。
  （五）基地內開放空間及基地外之公共設施用地（公園用地與廣場用地），未來係由公私部門不同單位維護管理，且公園用地擬興建區民活動中心，請台北市政府研擬適當措施，以避免影響公共空間品質，並應考量環保、公安、景觀、生態等因素，進行規劃設計。
  （六）計畫區東北側街口（中山北路與德行西路口）應留設適當之開放空間或有遮簷人行空間，並應考量與公園用地之連續性，其中有遮簷人行空間設施如經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會同意者，得不計入建蔽率。
  （七）都市設計管制要點第三點（二）「區內之公園或廣場開發時，得設置結合地景設計之公共藝術」乙節，其中「得設置」改為「應設置」，以提升環境品質。
  （八）都市設計管制要點第六點「商務產業區地面層之使用，應維持街面活動之延續，並提供延續性騎樓或有遮簷人行道」乙節，為考量街景延續性，中山北路段之商務產業區應設置連續性騎樓。三、有關涉及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」部分：如附表。四、逕向本部陳情意見：
  （一）台北市士林區公所九十年八月二十四日北市士民字第九○二二五一七八○○號函建議增列將變更回饋之公園用地，朝多目標使用功能興建區民活動中心、停車場等乙案，同意依台北市士林區公所上函建議事項辦理，即公園用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定，得供非營業性之區民活動中心及停車場使用。
  （二）士林電機廠股份有限公司九十年十月二十五日（九○）士電總總字第三九九號函有關細部計畫廣場用地擬依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定，得作多目標使用，並以非營業性之公共使用為限，建議增列廣場用地容許１停車場、運動康樂設施、電信機房、藝文展演場所。２自來水配水池及其加壓站、下水道抽揚水站、截流站、污水處理設施及必要之機電設備等使用乙案，經士林電機廠股份有限公司考量「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」廣場用地僅限於地下作多目標使用之規定、公眾使用空間應優先於私人使用空間之原則，以及廣場用地應維持其公共開放性等因素，研擬廣場用地得供停車場、電信機房、自來水配水池及其加壓站、下水道抽揚水站、截流站、污水處理設施及必要之機電設備等非營業性之公共使用項目，並經台北市政府九十一年一月七日府都二字第○九一○○二○一六○○號函確認，同意依照辦理。五、建議事項：
  （一）本案變更後西側剩餘之三角形工業區，為避免衍生該基地未來開發建築及出入道路問題，請台北市政府於辦理該地區通盤檢討時整體考量。
  （二）有關中山北路沿街兩側是否退縮建築及植栽綠化問題，尚未有定論，請台北市政府另案研究。
  附表涉及「都市計畫工業區檢討變更審議規範」有關規定處理情形對照表一、工業區變更之基本要件工業區變更之基本要件台北市政府研提意見本會專案小組審查意見(一)變更都市計畫工業區為非工業使用時，都市計畫擬定機關應先徵詢該管直轄市、縣（市）政府工業主管機關意見後，始得依法定程序辦理。
  本案業經本市都委會審議通過，另本案遷廠計畫業經本府建設局核准。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (二)生產中之合法工廠，申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫，其興辦工業人應於都市計畫報請核定時，檢具註銷工廠登記之證明文件或經當地直轄市、縣（市）政府工業主管機關核定之「遷廠計畫書」。其遷廠計畫書所訂遷廠期程，並應納入計畫書規定之。
  遷廠計畫書經市政府89.1.20北市建一字第8920274000號函核准。並載入計畫書中之「六、事業及財務計畫」預定於本案公告發布實施後七年內完成。
  請台北市政府將遷廠計畫書核准機關、文號及遷廠期程，納入細部計畫書敘明。
  (三)生產中之工廠申請變更工業區者，雇主在歇業或完成遷廠前，應先行依勞動基準法相關法令及勞動契約有關規定妥善處理，以維從業員工權益。
  於遷廠計畫書說明。同意依台北市政府研提意見辦理，並應於協議書內載明，納入細部計畫書規定。
  (四)為確保工業區變更使用後之都市環境品質，申請人應自行留設及興闢區內必要之公共設施用地，並自願分攤區外公共設已依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」之規定辦理，將同意依台北市政府研提意見辦理。
  施用地之取得及興闢費用，並列入主要計畫書及細部計畫書規定。
  留設並興闢區內必要之公共設施用地（公園、廣場）於基地西側與南側，並列入主要計畫書及細部計畫書中，詳：
  １.主要計畫書第十一頁「二、回饋內容」。
  ２.細部計畫書：第五頁「二、土地使用內容」。
  第八頁「六、事業及財務計畫」。
  (五)工業區變更依法需辦理環境影響評估者，環境影響評估與都市計畫變更應採併行審查，並於各該都市計畫變更案報請核定時，應檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影響評估報告相關書件。
  １.本案環境影響評估與都市計畫變更係採平行審查，其環境影響說明書(定稿本)已於90.7.11同意核備。
  ２.本都市計畫變更案報請核定時已檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書。
  經查台北市政府並未檢送經環保主管機關審查通過之環境影響說明書，應請補送，並應於細部計畫書敘明核准機關、文號及審查結論。
  (六)環境現況調查結果，具土壤污染、地下水污染或廢棄物污染者，其處理方式應納入環境影響評估與都市計畫變更書件規定。
  參照現行相關環保法令及標準，本案環境現況調查結果顯示，計畫區並未有土壤污染、地下水污染或廢棄物污染之現象，詳本案環境影響說明書(定稿本)第6章。
  同意依台北市政府研提意見辦理。二、工業區變更之附帶條件：
  申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區之附帶條件台北市政府辦理情形本會專案小組審查意見申請個案變更或通盤檢討建議變更工業區，申請人應於主要計畫核定前，與當地地方政府簽定協議書，同意下列事項，並經法院公證，具結保證依核定之都市計畫暨其所提整體開發計畫限期實施，並納入都市計畫書規定，以利執行。
  協議書內容業簽奉市長核可，將俟完成法院公證簽訂完成後，納入都市計畫說明書規定。
  同意依台北市政府研提意見辦理，將協議書納入細部計畫書規定。
  (一)依本審議規範規定自願捐贈工業區變更後一定面積比例之公共設施用地及可供建築用地或提供一定金額之捐獻代金予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、縣轄市公所。
  詳主要計畫書第十一頁「二、回饋內容」。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (二)通盤檢討建議變更之工業區，得於通盤檢討主要計畫變更審定後，由申請人併同自行擬定或變更細部計畫，配置必要之公共設施用地，並自行整體規劃、開發及建設，必要時由當地地方政府擬定之。
  本案細部計畫已併同主要計畫報請核定。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (三)自願捐贈土地或捐獻代金作整體規劃開發者，工業區變更後區內全部公共設施用地之建設費及樁位測定費，均應由開發者自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。
  詳：1.主要計畫書：
  第十一頁「二、回饋內容」。
  第十三頁「（六）本計畫回饋捐地公園…….」。
  2.細部計畫書：
  第八頁「六、事業及財務計畫」。
  詳細建設開發費用將於與申請人簽訂之協議書中載明。
  同意依台北市政府研提意見辦理，於協議書中載明後，納入細部計畫書規定。
  (四)應由申請人先行提出整體開發計畫及財務計畫，併同納入變更主要計畫書內規定，供各級都市計畫委員會審議之參考。
  已納入主要及細部計畫書內。請將台北市政府九十一年一月七日府都二字第○九一○○二○一六○○號函補充整體開發計畫及財務計畫，適度納入計畫書敘明。
  (五)未依計畫書規定之遷廠期程、實施進度及協議書辦理者，由都市計畫擬定機關查明，並於一年內依法定程序檢討變更恢復原計畫為工業區，其土地權利關係人不得以任何理由提出異議。
  --有關未能依計畫書規定開發之處理方式，請於協議書內載明，並納入細部計畫書規定。三、開發方式（一）自願捐贈土地採自願捐贈土地辦理者台北市政府辦理情形本會專案小組審查意見1.按本規範許可條件所訂自願捐贈土地比例，捐贈可供建築用地予當地直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所為原則。
  詳：１.主要計畫書第十一頁「二、回饋內容」及附圖四。
  ２.細部計畫書第八頁「六、事業及財務計畫」。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  2.自行留設作為區內必要性之公共設施用地，由開發者自行興建、管理及維護，土地所有權得仍屬原土地所有權人。
  前揭公共設施用地，如擬依都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定作多目標使用時，以供作非營業性之公共使用者為限，其項目並應於都市計畫書中敘明。
  本案將配合區公所建議納入都市計畫說明書規定公園用地內得設置區民活動中心。
  同意依台北市士林區公所九十年八月二十四日北市士民字第九○二二五一七八○○號函建議事項辦理，即公園用地得依「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」規定，得供非營業性之區民活動中心及停車場使用。
  3.申請人同意不以申請開發範圍內公有土地抵充及優先指配------依本規範規定提供之公共設施及公共設備用地，以及確實依本規範所訂附帶條件及許可條件辦理者，得採自辦市地重劃方式開發。
  （二）自願捐獻代金採自願捐獻代金辦理者台北市政府辦理情形本會專案小組審查意見1.依附表自願捐贈之可供建築用地，得經當地地方政府同意，改以自願捐獻代金方式折算繳納，以利整體規劃使用。
  本申請案相關回饋部份均採自願捐地方式辦理，非以捐獻代金方式為之。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  2.依附表自願捐贈可供建築用地，但現況確無法捐贈者，得改以自願捐獻代金方式折算繳納。
  同上說明。同意依台北市政府研提意見辦理。
  3.前二目自願捐獻代金，應按工業區變更後毗鄰地價區段使用性質相同土地之公告土地現值加百分之四十計算。但當地地方政府已另訂代金捐獻相關規定，且其捐獻數額不低於上述規定者，從其規定辦理。
  同上說明。同意依台北市政府研提意見辦理。
  4.直轄市、縣（市）政府應另行訂定代金收支保管運用辦法，並成立專戶，專供當地都市建設之用。
  同上說明。同意依台北市政府研提意見辦理。四、配合措施相關配合措施台北市政府辦理情形本會專案小組審查意見(一)自願捐獻之可供建築用地，應為完整可供建築之土地。本案自願捐獻之土地為公共設施用地。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (二)計畫容納人口應依每人五十平方公尺住宅樓地板面積，每四人為一戶之計算標準，並依都市計畫定期通盤檢討實施辦法之規定，配置各項必要公共設施用地。
  詳：細部計畫書第四頁「肆、計畫內容」。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (三)依院頒「改善停車問題方案」之規定，計算未來計畫區內居住人口或服務人口使用之車輛預估數之○‧二倍，規劃公共將納入細部計畫書內規定。同意依台北市政府研提意見辦理，將公共停車場或公眾停車停車場或設置供公眾使用之公共停車空間。空間規劃內容，納入細部計畫書敘明。
  (四)變更工業區為住宅區、商業區或其他使用或特定專用區者，應配合地區需要，配置各項必要公共設施，以改善都市生活環境。
  已依照辦理，詳：
  1.主要計畫書第十頁「陸、規劃原則與構想」。
  2.細部計畫書第三頁（二）廣場及（三）公園部分。
  同意依台北市政府研提意見辦理。
  (五)變更主要計畫發布實施後，該管地方政府地政機關應依平均地權條例第四十六條及有關規定，核實調整地價。
  配合辦理。同意依台北市政府研提意見辦理。